房地产所得税特别纳税调整

简述信息一览：

• 1、实例讲解:房地产企业的预计毛利额是如何调整为实际毛利额的
• 2、房地产企业预售收入如何进行纳税调整
• 3、什么是特别纳税调整
• 4、特别纳税调整什么意思
• 5、...视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》的填写及会计处理...
• 6、企业所得税填报:房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

实例讲解:房地产企业的预计毛利额是如何调整为实际毛利额的

首先，政策规定指出，房地产开发企业销售未完工产品，应按预计计税毛利率计算预计毛利额，预缴企业所得税。开发产品完工后，企业应结算其计税成本，并计算出销售收入的实际毛利额，调整预计毛利额与实际毛利额的差额。预计毛利额的计算公式为：预计毛利额=预收账款金额/（1+增值税税率）*预计利润率。

《房地产开发经营企业所得税处理办法》第九条：销售未完工产品所得，按估计毛税率每季度（或每月）计算，计入当期应纳税所得额。产品开发完成后，企业应当及时结清税款，计算以前销售收入的实际毛利。同时，其实际毛利与其相应的预计毛利之间的差额，计入本年度企业项目与其他项目相结合计算的应纳税所得额。

预计毛利额=企业所得税÷税率+期间费用+营业税金及附加，期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用.营业税金及附加中包括土地增值税。差异额为正数时，应补缴企业所得税。即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额大于零时，应补缴企业所得税。

房地产企业预计毛利率=（预收账款+其他应付款-诚意金）*预计利润率。《转发国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（揭市国税发〔2009〕69号），确定房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率不低于12%。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

房地产企业预售收入如何进行纳税调整

因此，在收到商品房预售收入时，与其他工商企业收到预收款项一样，会计上不将其确认为收到当期的销售收入，将其作为预收账款处理。会计处理为借记“银行存款（现金）”等科目，贷记“预收账款（其他应付款、应付账款）”等科目。

国税发[200631号文规定摘要：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前***取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

先将业务招待费的40%作为调增额。（2）再将剩余60%与当年销售（营业）收入的5‰进行比较，超过标准再次进行调增，未超过则不再调整。

应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。例如，某地级市房地产公司三季度销售未完工房屋，取得预售收入8360万元，毛利率按照10%，那么该房地产开发公司三季度应预缴企业所得税：8360万元×10%×25%=209万元。

“预交环节计算应税所得额时，应将预售收入直接乘预计毛利率”这个说***确，但“不得扣除当期税费”的说法不符合国税发[2009]31号第十二条的规定。

什么是特别纳税调整

特别纳税调整是指税务部门对纳税人的特定税务事项进行的调整处理。以下是详细的解释：特别纳税调整主要是对企业或其他纳税人的一些特殊税务情况进行调整。这些特殊税务情况包括但不限于：不符合独立交易原则的交易、避税安排以及未能恰当反映其财务成果的交易等。

特别纳税调整是指针对企业的纳税情况进行特定的调整和处理。以下是对特别纳税调整的具体解释：特别纳税调整主要发生在企业的税收管理中。由于企业的经营状况、财务状况以及税收政策等方面的差异，企业在申报纳税时，可能存在一些不符合税法规定的情况。

企业所得税的特别纳税调整是指企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收益或者所得额的，税务机关有权按照合理办法调整。

特别纳税调整什么意思

1、特别纳税调整是指税务部门对纳税人的特定税务事项进行的调整处理。以下是详细的解释：特别纳税调整主要是对企业或其他纳税人的一些特殊税务情况进行调整。这些特殊税务情况包括但不限于：不符合独立交易原则的交易、避税安排以及未能恰当反映其财务成果的交易等。

2、企业所得税的特别纳税调整是指企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收益或者所得额的，税务机关有权按照合理办法调整。

3、特别纳税调整是指针对企业的纳税情况进行特定的调整和处理。以下是对特别纳税调整的具体解释：特别纳税调整主要发生在企业的税收管理中。由于企业的经营状况、财务状况以及税收政策等方面的差异，企业在申报纳税时，可能存在一些不符合税法规定的情况。

4、特别那是调整是指税务机关出于实施反避税目的而对纳税人特定纳税事项所作的税务调整，包括针对纳税人转让定价、资本弱化、避税港避税及其他避税情况所进行的税务调整。

5、特别纳税调整是指企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

...视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》的填写及会计处理...

1、本案例中，企业所得税年度纳税申报表《A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》的填写需考虑以下内容。具体包括但不限于：计算应纳税所得额、确认收入与成本、计算各项税金及附加、土地增值税等，并进行相应的会计分录。

2、第1行“收入类调整项目”：根据第2行至第11行进行填报。 第2行“（一）视同销售收入”：填报会计处理不确认为销售收入，税法规定确认应税收入的收入。

3、第13行“（一）视同销售成本”：填报会计处理不作为销售核算，税法规定作为应税收入的同时，确认的销售成本金额。根据《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）填报，第2列“税收金额”为表A105010第11行第1列金额；第4列“调减金额”为表A105010第11行第2列金额的绝对值。

4、A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表：2第21行“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。

5、企业所得税填报中，房地产开发企业需要填写特定业务的纳税调整明细表（A105010），用于记录视同销售、未完工产品销售和转完工产品等业务的税收规定及纳税调整情况。根据相关税法文件，如国税函〔2008〕828号、国税发〔2009〕31号和国家税务总局公告2016年第80号，企业需依据国家统一会计制度进行填报。

企业所得税填报:房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

企业所得税填报中，房地产开发企业需要填写特定业务的纳税调整明细表（A105010），用于记录视同销售、未完工产品销售和转完工产品等业务的税收规定及纳税调整情况。根据相关税法文件，如国税函〔2008〕828号、国税发〔2009〕31号和国家税务总局公告2016年第80号，企业需依据国家统一会计制度进行填报。

A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表：2第21行“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。

资产类调整项目包括：资产折旧、摊销、资产减值准备金、资产损失和其他资产类调整项目。特殊事项调整项目包括：企业重组及递延纳税事项、政策性搬迁、特殊行业准备金、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额、合伙企业法人合伙人应分得的应纳税所得额和其他特殊事项。

全年结转主营业务收入8000万元，主营业务成本6400万元，未完工产品实际发生的税金及附加和土地增值税合计37万元。本案例中，企业所得税年度纳税申报表《A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》的填写需考虑以下内容。

如需填报下级明细表的纳税调整项目，其“账载金额”、“税收金额”、“调增金额”、“调减金额”需根据相应附表进行计算填报。

第1行“收入类调整项目”：根据第2行至第11行进行填报。 第2行“（一）视同销售收入”：填报会计处理不确认为销售收入，税法规定确认应税收入的收入。

关于房地产企业特定纳税调整，以及房地产所得税特别纳税调整的相关信息分享结束，感谢你的耐心阅读，希望对你有所帮助。