房地产企业融资情况报告

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简述信息一览：

• 1、房地产公司融资特征有哪些?
• 2、企业房产融资有风险吗
• 3、如何看待中国房地产企业的高负债融资行为?
• 4、2021年房地产行业投资情况如何?
• 5、房地产业融资体系的现状与趋势
• 6、房企融资有突破!政民企发债或成新发力点?

房地产公司融资特征有哪些?

以银行信贷为主导的单一融资格局 我国房地产开发的融资方式包括银行信贷、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。

房地产资金的增值性 由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。

房地产金融具有其显著特点：集中性、***期长、资金运动固定性、资金增值性以及风险性。房地产作为大宗物品，其价值大，单件价值少则数十万，多则数千万乃至上亿元，需要大量资金投入。因此，在房地产金融活动中，金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金供给是必需的。

企业房产融资有风险吗

1、对银行资金的过分依赖，使房产企业在金融环境变化过程中很难独立发展，很容易导致***问题、资金链断裂问题的发生，多变的金融环境扩大了房产企业的融资风险。目前房产行业仍没对境外资本开放，只有少量资本通过间接方式投资于房产企业，房产企业失去了大量外资资本的注入。

2、然而，房地产融资也存在一定的风险。首先，融资会增加企业的债务负担，如果企业不能有效还款，可能导致企业破产。其次，随着房地产市场的波动，融资所带来的利益可能被削减甚至消失。再次，一些高风险的融资方式可能会降低企业信誉度，为企业带来不可估量的损失。

3、但是，房产融资也存在一定风险。首先，房产融资的成本相对较高，需要支付银行利息、稳妥费用等各种费用；其次，房产价值波动较大，资产价值存在不确定性，可能会对融资方和资金方都带来损失。因此，对于房产融资，需要进行谨慎评估和规划，找到合适的融资方式和合作伙伴，将风险降到最低。

4、其次，银行承兑是一种融资手段，投资方将资金打入项目公司账户，银行开出银行承兑，投资方可将承兑到其他银行贴现。这种方式对投资方有利，但存在风险，比如银行承兑期限通常限制在12个月，且对账户资金使用有严格要求。

5、北京德恒律师事务所张苏律师解房地产股权融资的优点： 企业财务风险较小 股权资本不用在企业正常运营期内偿还，不存在还本付息的财务风险。相对于债务资本而言，股权资本筹资限制少，资本使用上也无特别限制。

6、房地产财务风险主要包括以下几个方面：融资风险 房地产项目开发需要大量的资金支持，因此融资是房地产企业运营中的重要环节。融资风险主要体现在资金来源的稳定性以及资金成本的高低。如果房地产企业无法稳定地获取低成本的资金，可能导致项目开发中断，甚至企业资金链断裂。

如何看待中国房地产企业的高负债融资行为?

一般来说，负债在百分之四十到五十之间最好，是因为这个时候表明企业的资金流通状况良好，而且能够动用的资金比自由资金要多，但又不会多到还不了的程度。所以，这个时候企业的资金利用率较高，而且风险较小，是很理想的状态。

高负债拿地 高负债其实是房地产业的普遍现象，无论你是小房企还是万科这样的巨头。数据说话：根据2017年中报数据显示，在A股的地产上市公司（新***行业分类，截至3月14日）中，平均负债率为666%，这还仅仅是上市的，还有千千万万家没上市的房企，它们的负债率或许远远高于平均值。

与剔除预收款后的资产负债率分布情况相似，中等规模以上的房地产企业净负债率更高，踩线企业数量占比也更大，行业分化程度明显。由于信息不对称，相较于小型房地产企业，中等规模以上企业往往具有较强的信贷谈判能力且面临更小的融资约束，其有息负债规模的扩张累积风险更大。

年，中国住房和城乡建设部、中国人民银行发布了关于房地产融资监管的新规定，旨在控制房地产企业的有息债务增长。该规定明确了“三条红线”：首先，房地产企业的资产负债率（剔除预付款后）不得超过70%；其次，净负债率不得超过100%；最后，现金与短期债务的比率不得低于1倍。

另外。值得注意的是，在财务方面，因房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，房企的盈利能力出现了小幅下滑。数据显示，2019年，百强房企净利润率、净资产收益率均值分别为11%和19%，较2018年分别下降了0.5和0.8个百分点。

2021年房地产行业投资情况如何?

我的回答基于已知的公共信息和假设。以下是可能导致2021年1-2月份住宅投资下降6%的原因： ***肺炎疫情的影响：疫情爆发诱使不少人推迟房屋购买决策，尤其是在疫情期间房屋市场存在较大不确定性情况下，很多人对未来的生计保障存在担忧，观望心理增强。

．而现在又有新政策，那就是去 土地财政 ，也就是说，未来地方经济不再依赖 土地市场 出让金来追赶GDP增长。3．再有，2020年6月，多家房企集体改名谋求多元化发展，以后 房地产企业 不再带有房地产字样，而涉及的投资领域将扩充到其他行业，比如养殖业等各领域。4．再者是深圳房产限价售卖政策。

总的来说，2021年1-2月份的住宅投资下降6%主要是因为疫情的影响、政策的调整和升高的金融压力等多种因素影响的结果。虽然未来所有的因素都不确定，但是随着疫情逐渐得到控制和政策的逐步扶持，未来可能会有所好转。

年，房地产开发投资增速开始反弹，并在2016年至2019年期间保持回升态势。然而，受疫情及房地产行业整体下行压力的影响，2020年至2021年期间，增速开始出现下降。截至2022年8月，2022年房地产行业开发投资规模达到1万亿元。

房地产业融资体系的现状与趋势

1、房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场***取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。

2、政策调控影响 近年来，***对于房地产行业的调控政策不断收紧，旨在抑制房价过快上涨，推动房地产市场平稳健康发展。这导致房地产企业的融资环境收紧，竞争压力加大，行业整合加速。 市场需求变化 随着居民收入水平的提高和城市化进程的推进，居民对住房的需求持续存在。

3、我国房地产金融的发展在今后若干年内将呈现以下基本趋势与特点：1房地产金融业与房地产业的依存度将日益提高。2房地产融资渠道多元化是必然趋势。3银行房地产信贷业务将在激烈竞争中趋向理性。4业务品种将出现多样化趋势，特别是房地产信贷的中间业务将得到大力发展。

4、建立多层次房地产融资体系 当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。

5、首先，房地产业融资结构的不合理是主要问题之一。近年来，因高额利润的诱惑，众多企业涌入房地产市场，但真正具备上市融资条件的企业数量有限。大多数企业主要依赖银行贷款融资，全国房地产银行贷款依赖程度大约在50%左右，部分大型城市的开发商对银行信贷资金的依赖程度甚至超过80%。

房企融资有突破!政民企发债或成新发力点?

1、民企发债或成融资新发力点 值得注意的是，近期，房企融资得到政策进一步支持。11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

2、据记者获取的最新消息显示，继前一日中债信用增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函后，11月24日，美的置业、金辉集团分别在银行间市场公告发行15亿元、12亿元中期票据，且均由中债信用增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下提供全额担保增信。

3、下一步，交易商协会将坚持“两个毫不动摇”，组织中债增进公司扎实推进“第二支箭”政策落实，不断加大对包括民营房企在内的民企发债融资支持力度，充分发挥稳定市场发展的积极作用。 申万宏源首席债券分析师孟祥娟指出，助力民营企业融资的三支箭分别指的是以信贷、债券、股权三种方式促进民营企业融资。

4、预计短期优质民企、头部示范房企融资环境或有边际改善；长期视角来看，目前市场对民营地产债总体偏谨慎，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，市场信心或得到进一步提振。国盛证券认为，房企融资难问题突出，此次支持升级将为优质民企创造更好的融资环境。

5、地产股的走高与近期频发的地产政策不无关系。11月8日，融资“第二支箭”即扩大民营企业债券融资支持工具再次推进，交易商协会发文表示，支持包括房企在内的民营企业发债融资，支持金额预计2500亿元。截至目前，年内已经有超过万亿元的支持资金涌入房地产。此外，中债增进也在不断为房企提供信用支撑。

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