房地产成本分配的三种方法

今天给大家分享房地产行业成本如何分摊，其中也会对房地产成本分配的三种方法的内容是什么进行解释。

简述信息一览：

• 1、房地产成本核算分摊时建筑面积如何取数?
• 2、请教房地产开发成本的分摊问题
• 3、房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)
• 4、房地产企业土地成本及其他成本如何分摊?
• 5、新疆房地产建筑成本分摊方法
• 6、房地产期间费用如何分摊

房地产成本核算分摊时建筑面积如何取数?

抹灰工程：25~40元/平方米；外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米。

一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地***建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。（三）直接成本法。

按照房地产开发企业会计核算及税法的有关规定，开发的土地成本费用，应当***用占地面积法为基础进行核算。开发成本单价=20000/1000=20元/平方米。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）对土地成本的分配作了如下规定：土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先整。

房地产项目成本按面积分摊的依据是什么？===[2009]31#中有详细规定。地下室或地下***是否应该与地上建筑物合并计算面积分摊，还是应该各摊各的？===偶以为按其可售否确定。

结转销售商品房成本：销售总面积* 元/平方米 借：主营业务成本 贷：开发产品 峻工决算完了之后，把成本归集在一张表内，然后根据你们的物业类型，占地面积，建筑面积那些成本指标数据分配到各物业类型里，然后转到开发产品或者其他科目，销售的时候就按单位面积成本乘面积结转就可以。

请教房地产开发成本的分摊问题

1、已经竣工决算的显然无法放到开发成本中去分摊，但是，可以根据这几个项目（已完工、在建、未开工）的规划建筑面积合计，按照分别的建筑面积进行分摊，对于已经完工项目的分摊成本可以作为已完工项目的一项长期待摊费用，按照多年摊销计入营业成本或管理费用。对于在建和未开工的项目，需要分摊后作为开发成本计入。

2、房地产企业为特殊的生产企业，其产品为单一的房产，没有体现质的区别。不似工业企业，产品多样化，体现质的多样化，成本计算的科学性显得尤为迫切。相当房地产企业会计认为只要按项目（立项）核算成本就可以了，即成本核算对象为立项项目。这种看法是错误的，没有认识房地产的内在特点。

3、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

4、拍到一块地，到现在2012年5月地块处在施工图设计当中，还没取得施工许可证，此前这段期间的所有费用包含工资、折旧、招待费等都放到开办费当中，这样做法是对的。应该从收到第一笔收入开始停止做开办费，把相关费用进入当期损益。开办费在开始经营时候一次性转入管理费用。我认为，你做得完全对。

5、预售阶段，收到房款，只需要记入预收帐款即可，无需确认收入并结转成本。当你达到收入确认条件时再确认收入并结转成本。会计上收入的确认条件与税法的确认条件有一些差异。会计收入的确认条件为：与商品所有权相关的主要风险与报酬已经转移，且预计收入能够流入企业并能可靠计量。

6、建议最好是按月结转，否则就会出现你现在的问题。等竣工时，将开发成本一同结转到产成品中。

房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)

占地面积法 占地面积法是按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配的成本分摊方法。以某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元，A、B项目基座占地分别为4000㎡和3000㎡，绿化面积3000㎡为例，计算A项目的土地成本。

建筑面积法这种方法以成本对象的建筑面积为依据，无论是一次性还是分期开发。例如，老王的门房每平方米成本高达375元。清算时，区分含利息与不含利息的单位成本至关重要。它是成本分摊的基础。 预算造价法按预算造价的比例分配借款利息，如***地产公司实例，1#楼的利息成本逐年计算。

土成本：土地出让金及契税：土地出让金，按当时拍卖或挂牌取得实际成本；契税：按土地出让金的3~5%收取（国务院给出了3~5%的区间，各省自行决定取5%中一个）；***安置费用：如果不是净地出让，还有征地***，那就包括***安置补偿费用，具体根据***量大小、当地房价等因素确定。

房地产企业土地成本及其他成本如何分摊?

1、部分转让可以的，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。依据：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字〔1995〕6号）。

2、按照房地产开发企业会计核算及税法的有关规定，开发的土地成本费用，应当***用占地面积法为基础进行核算。开发成本单价=20000/1000=20元/平方米。

3、土增税是指土地增值税，土地成本分摊方法包括按照面积、竞价、协议等方式进行，具体应根据当地政策规定及实际情况确定。土增税是指土地增值税，是我国对房地产开发企业在房地产项目从事转让、出售、转让股权和设定抵押权等行为所取得的土地增值部分征收的一种税费。

4、特别提到，层高系数法存在局限，例如浙江和广州税务局的规定，但在南通等地，创新的分摊方法如售价系数法，为税负公平提供了更多选择。综合运用与定制 为了最大化效益，企业应综合运用这些方法，根据项目特性定制。例如，房地产企业可能结合建筑面积法和层高系数法来优化税务成本。

5、在物业大产证上，宗地面积所对应的土地面积均指的是整个项目土地面积，即使存在不同物业形态，在不同物业形态大产证上的宗地面积也没有进行分割。

6、允许。对于同一项目中包含不同类型房地产的，土地成本应***用占地面积法允许***用不同方法分摊，且其他开发成本应***用建筑面积法计算分摊。

新疆房地产建筑成本分摊方法

直接成本法，预算造价法。根据查询土地网显示。新疆房地产建筑成本分摊方法有直接成本法，按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。新疆房地产建筑成本分摊方法有预算造价法，按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

占地面积法 占地面积法是按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配的成本分摊方法。以某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元，A、B项目基座占地分别为4000㎡和3000㎡，绿化面积3000㎡为例，计算A项目的土地成本。

建筑面积法这种方法以成本对象的建筑面积为依据，无论是一次性还是分期开发。例如，老王的门房每平方米成本高达375元。清算时，区分含利息与不含利息的单位成本至关重要。它是成本分摊的基础。 预算造价法按预算造价的比例分配借款利息，如***地产公司实例，1#楼的利息成本逐年计算。

建议可以参照房产税对地下室等打折征收的模式，分摊成本时，在按面积分摊的基础上，再给地下室核定一个分摊比例，如40%。地下室分摊成本=总需分摊成本*（地下室面积*40%）/（地下室面积*40%+其余地上部分面积）当然，如果能够根据成本习性来分摊，那当然更好，也更科学。

选择合适的成本分摊方法对税负有直接影响。例如，通过调整土地成本分配，可能影响普通住宅和别墅的增值率，从而影响税收优惠。广州的特殊情况需遵循穗地税函[2012]198号的规定，可能需要合并分期项目作为清算单位以适用不同的分摊方法。

房地产期间费用如何分摊

管理费用、销售费用属于期间费用，不需要在开发项目中分配，月末直接结转到本年利润科目中。工资分配：（1）行政管理人员的工资，分配到“管理费用--工资”科目。（2）销售人员的工资，分配到“销售费用--工资”科目。（3）施工现场管理人员的工资，分配到“开发成本--开发间接费”科目。

建筑面积法这种方法以成本对象的建筑面积为依据，无论是一次性还是分期开发。例如，老王的门房每平方米成本高达375元。清算时，区分含利息与不含利息的单位成本至关重要。它是成本分摊的基础。 预算造价法按预算造价的比例分配借款利息，如***地产公司实例，1#楼的利息成本逐年计算。

将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及***补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

同时第三十条规定，土地成本一般按占地面积法进行分配；公共配套设施开发成本应按建筑面积法进行分配；借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目（建筑安装工程费、基础设施建设费和开发间接费）的分配法由企业自行确定。

管理费用 筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。 定义开办费指企业在企业批准筹建之日起，到开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日止的期间（即筹建期间）发生的费用支出。

关于房地产行业成本如何分摊，以及房地产成本分配的三种方法的相关信息分享结束，感谢你的耐心阅读，希望对你有所帮助。