房地产债

xiaofei
房地产企业
2024-11-02 01:14:21
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文章阐述了关于2019房地产企业债，以及房地产债的信息，欢迎批评指正。

简述信息一览：

1、发改委:发债只能用于偿还一年内债务
2、连提房企债务风险,广东省和深圳市在“拆弹”
3、房地产净负债率怎么算
4、千亿债务压顶,华夏幸福终陷泥潭
5、房地产税暂缓扩大试点,目前房地产市场的现状如何?
6、为什么万科郁亮说我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业?

发改委:发债只能用于偿还一年内债务

1、月12日，国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号），要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

2、交易所发债的资金不能用于偿还银行间的债务。交易所发债是为了募集资金，进行交易所业务的发展和运营，其资金用途也主要是在交易所内部使用。根据《中华人民共和国交易场所管理条例》第四十四条规定：“交易场所发行的债券募集资金应当专款专用，不得用于本规定第二十二条规定以外的用途。

（图片来源网络，侵删）

3、房地产的国外债不可以不还。内地房企海外发债，只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，不能用于偿还国内债、用于流动性资金补给、用于拿地。

4、同年7月9日，发改委发布778号文（文件全称《国家发展改革委关于推进房地产企业发行外债申请备案登记管理改革的通知》），房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，叠加疫情冲击影响，2020年房企海外发债规模明显缩减至643亿美元。

5、发债引起的债务为***救助类债务。债务违约后，经司法或法律认定，***才承担责任（因是国有独资）。B\项目为经营性类原则上属于企业债务，按企业债相关法律法规规定执行。担当***投融资平台发生的，非经投融资平台所属独立且按《公司法》设立的法人单位发行的，即可认定为***救助类债务。

（图片来源网络，侵删）

6、不超过发债总额的20%。募投项目必须符合国家产业政策和宏观调控要求，符合固定资产投资管理有关规定。已发行企业债券或者其他债务未处于违约或者延迟支付本息的状态；最近三年没有重大违法违规行为；前一次公开发行的债券已募足且未擅自改变前次企业债券募集资金的用途。国家发改委规定的其他条件。

连提房企债务风险,广东省和深圳市在“拆弹”

这一轮房地产企业债务危机浪潮中，广东房企债务问题最为突出。4月11日，深圳市七届人大二次会议开幕，深圳市***工作报告提出，按照市场化、法制化原则，稳妥处置恒大集团等房地产企业债务风险。报告称，个别房地产企业债务风险较高，局部金融风险不容忽视。

年8月，住建部与央行召开12家重点房企座谈会，明确要求增强房企融资的市场化、规范化和透明度，对外传达了“三道红线”融资新规，即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于0.净负债率不得大于1倍、现金短债比不小于1倍”，并据此将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四档，对企业有息负债增速进行限制。

贷款期限不长于租赁合同约定的租期，贷款资金只能划入住房承租人账户，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同；严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款；贷款机构须加强住房租赁消费贷款用途和风险监控，防范资金挪用、侵占、盲目加杠杆风险。

房地产净负债率怎么算

1、房地产净负债率是指有息负债减去账上现金的差额除以公司权益减去永续债后净额的值，公式表现为：净负债率=（有息负债-现金）÷（股东权益-永续债）。净负债率是反映资产结构的指。其中，有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。

2、房地产净负债率怎么算净负债率=（有息负债货币资金）/净资产永续债，有息负债=短期借款+1年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券。

3、房企净负债率=（计息负债-现金余额）*净资产。根据三道红线的规定，房地产企业的净负债率是可以大于100%的。但是相对于资产负债率和现金短债比来说，房企的净负债率是比较容易优化的。房企可以直接通过出售项目的形式来获取现金流，这样一来，就可以大大降低企业的净负债率了。

千亿债务压顶,华夏幸福终陷泥潭

扩张中的华夏幸福的债务不断攀升，2015年公司债务合计只有14293亿，扣除预收账款6755亿后实际债务为7538亿；而到了2017年就攀升至30446亿，扣除预收账款13276亿后为1727亿，两年债务飙涨近千亿；到了2020年三季度末，公司扣除预收账款后总债务余额约为2900，已逼近3000亿大关。

年开始，福晟资金困局显现。2018年，福晟国际业绩由盈转亏，亏损达426亿元。2019年，裁员、破产、债务等词代替“千亿黑马”成为福晟出现在公众面前的“模样”。近年，随着“房住不炒”定调以来，各地严控房地产融资。一些开发商“拆东墙补西墙”，高负债、高杠杆之路愈发寸步难行。

扩张中的华夏幸福的债务不断攀升，2015年公司债务合计只有142993亿，扣除预收账款67255亿后实际债务为75738亿；而到了2017年就攀升至304846亿，扣除预收账款132476亿后为17237亿，两年债务飙涨近千亿；到了2020年三季度末，公司扣除预收账款后总债务余额约为2900，已逼近3000亿大关。