房地产企业委托经营方案

简述信息一览：

房地产开发企业经营活动的主要业务包括以下几点：土地的开发与经营：企业通过获取土地使用权，进行土地开发。开发完成后，企业可以选择有偿转让土地给其他单位，或自行建造房屋及其他设施并出售，还可以开展土地出租业务。房屋的开发与经营：房屋开发涉及房屋的建造过程。

房地产开发企业经营活动的主要业务丰富多样，主要包含以下几点：首先，土地的开发与经营。企业通过获取土地使用权，进行土地开发。开发完成后，企业可以选择将其有偿转让给其他单位，自行建造房屋或其他设施并出售，或开展土地出租业务。其次，房屋的开发与经营。

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房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：土地的开发与经营。

房地产开发公司的业务范围涵盖了从土地开发到商品住宅、商业用房的建设与销售，以及提供物业管理服务。这些活动共同构成了房地产开发的完整产业链。具体而言，房地产开发公司主要负责项目的规划、设计、建设、销售与交付。

房地产开发经营过程中，企业还需处理各类法律事务，包括土地使用权的获取与转让、项目审批、合同签订与执行、税费缴纳等。同时，还需关注市场动态、政策变化，以灵活调整策略，适应市场环境。

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房地产经营涵盖了多个方面，包括房地产开发项目的转让、商品房的销售和租赁等商业活动。具体而言，房地产开发企业转让房地产开发项目时，需要帮助企业理解并满足转让条件和程序，签订转让合同，并完成相关行政手续。

1、委托施工企业建设的房屋：从办理验收手续的次月起开始缴纳房产税。购置商品房：从房屋交付使用次月起开始缴纳房产税。购置存量房：自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，开始缴纳房产税。出租、出借房产：自交付出租、出借房产的第二月开始缴纳房产税。

2、房地产开发企业代建房屋时，需根据具体情况缴纳营业税。若企业接受建房单位委托，以自身名义办理立项及相关手续，且不发生土地使用权和产权转移，同时与委托方签订代建合同，并不垫付资金、不以自身名义办理建安工程结算，那么，企业应以其向委托方收取的手续费按“服务业——代理业”税目税率征收营业税。

3、房地产开发商需要缴纳商品房土地增值税，缴纳方式及操作如下：缴纳方式房地产开发商在符合土地增值税清算条件后，需依照税收法律法规及土地增值税有关政策法规，向税务机关申报办理房地产开发项目土地增值税清算。这通常涉及填写并提交相关的纳税申报表，以及提供与房地产开发项目相关的各种证明资料。

4、对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。

5、房地产企业的代建行为，主要税务处理难点在营业税上。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

6、务机关也可委托开发公司代扣代缴。计算公式为：应税投资完成额×适用税率营业税：房地产开发企业从事建筑工程作业，应按包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内的营业额，依建筑业税目所适用的税率3%纳税。

1、售后包租和返本销售的主要形式委托经营：购房者与开发商签订购买合同和委托管理协议，由开发商或第三方代为管理房产并支付租金。开发商转租：开发商先将房产出售给投资者，再将房产出租给第三方，最后转租给投资者，从中赚取差价或管理费。

2、返本销售违法。《商品房销售管理办法》第十一条第一款规定：“房地产开发企业不得***取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”。因此返本销售协议应认定为无效合同。房地产开发企业不得***取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

3、违法。房地产开发企业不得***取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。返本销售协议应认定为无效合同。返本销售或者变相返本销售商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。房地产开发企业***取返本销售的方式不符合法律的规定，返本销售的房子不能买。

4、返本销售的实质是房地产建设企业以其房屋所有权交换房屋买受人一定数额货币（购房款）和一定年限（返本期限）内的使用权。售后包租实际包含两层法律关系：一是买卖合同关系，二是租赁合同关系。

5、返本销售购房人一次性付给开发商全部购房款，开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。售后包租售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

6、返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。由于不确定因素太多，这种销售方式存在的***非常多。售后包租，一般是销售店面时由开发商承诺在交付后的前几年，由开发商代业主出租店面，以保证业主的利益。

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