房地产企业扣除20%优惠

简述信息一览：

• 1、增值额未超过扣除项目金额20%是什么意思
• 2、房地产企业土地增值税如何做税收筹划?
• 3、房地产企业纳税筹划
• 4、房地产企业加计20扣除的条件

增值额未超过扣除项目金额20%是什么意思

增值额未超过扣除项目金额20%是指，在一个特定的交易或评估过程中，某资产或项目的增值部分没有超过其相关可扣除项目金额总和的20%。详细来说，增值额通常指的是资产或项目在经过一段时间后的市场价值与原始购买或评估价值的差额，即资产或项目的增值部分。

增值额未超过扣除项目金额20%的含义是，在计算土地增值税时，纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，这个增值额没有超过可扣除项目总金额的20%。要理解这个概念，我们首先需要明确什么是增值额和扣除项目金额。

增值额未超过扣除项目金额20%是指增值额小于或等于扣除项目金额的20%。在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：（1）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征收、收回的房地产。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

将按照房地产评估价格计算并征收土地增值税。计算增值额时，会扣除项目包括取得土地使用权的费用、开发成本和费用、新建或旧房的评估价值、相关税费以及财政部规定的其他扣除项目。总的来说，增值额未超过20%的普通住宅出售是免税的，但非普通住宅或隐瞒真实情况的行为则需要按照相关规定缴纳土地增值税。

增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。普通标准住宅：容积率0以上，单套面积120平米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格2倍一下。

房地产企业土地增值税如何做税收筹划?

此时房地产企业可仅就80万元销售额缴纳营业税及计算土地增值税、企业所得税。当然，在进行此项纳税筹划时，需综合考虑装修公司所实际承担的税负。 （3）股权转让。假设某房地产企业原有一栋整体出租的楼房，为加快***，其预出售其中的副楼，购买方所给出的价格为3 000万元，假设此副楼成本（含土地）为1 500万元。

法律主观：土地增值税 是指转让国有 土地使用权 、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

因此充分了解各种企业重组方式的税务处理，有利于房地产企业在项目前期合理评估总体税务成本及项目收益，快速准确地做出投资决策。 房地产企业在重组的过程中经常会涉及土地使用权或房产的转移，继而触发土地增值税、契税、企业所得税和增值税等纳税义务。

房地产企业纳税筹划

1、销售不动产的纳税义务发生时间 营业税的纳税义务发生时间，基本规定为纳税人收讫营业收入款项或者索取营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，这一基本规定与财务制度是吻合的。

2、房产企业避税行为违反了法律和职业道德准则，这是不合理的。但是出于合法经营的需要，房地产公司可以通过合理合法的方式优化税务筹划，减少税务负担。以下是一些合法避税的方法：合理利用税收优惠政策 房产企业应充分了解并合理利用***提供的各项税收优惠政策。

3、从纳税筹划的角度来看，企业要避免增值率高于起征点而造成税收增加，因此可以选择适当的开发方案，以避免税负增加。企业也可以通过土地增值税的临界点作筹划，避免适用税率变得高一级。（2）收入分散。对于包含装修和相关设备的住宅，可以考虑分成两次签合同。（3）选择适当的利息扣除方法。

房地产企业加计20扣除的条件

六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

法律分析：我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。

我国土地增值税实施细则规定，开发企业在缴纳土地增值税时，可以按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，进行20%的加计扣除。 房地产开发企业在进行土地增值税清算时，尤其是加计20%的扣除部分，需要特别注意，因为房地产开发成本费用繁多，核算较为复杂。

【答案】：C 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，对从事房地产开发的纳税人，可以按取得土地使用权所支付的金额以及房地产开发成本的总和的20％加计扣除。而建筑工程安装费属于房地产开发成本。

我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。

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