房地产企业***用层高系数

接下来为大家讲解房地产企业***用层高系数，以及房地产楼高限制涉及的相关信息，愿对你有所帮助。

简述信息一览：

• 1、土增税清算层高系数法
• 2、探讨一种土地成本分摊方式
• 3、房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)
• 4、层高系数法如何计算

土增税清算层高系数法

1、是的。因为这种方法基于建筑物高度和用途来计算相应的清算金额，而土地本身的价值和增值很难通过层高系数法来计算，因为不同的土地具有不同的特点和可能的用途，使用可比性较低。因此，使用其他方法来计算土地增值税，如土地评估和市场分析等方法。

2、法律主观： 符合下列条件之一的纳税人，应当进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 房地产开发项目虽然未全部竣工、决算，但已经整体转让的； 直接转让土地使用权的。

3、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

4、已售总层高系数面积＝96410㎡＋16368㎡＋714㎡＝11360.92㎡。

5、即加计扣除数=（土地款+开发成本）×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 汇总不同类型房屋的扣除项目金额 普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。

探讨一种土地成本分摊方式

分摊方法一：占地面积法 占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

法律分析：占地面积法直接按照不同产品对象楼座占地面积分摊，不考虑绿化道路分摊。高层应分摊土地成本000/8000×1亿元000万元墅应分摊土地成本000/8000×1亿元000万元先在各楼座及绿化道路等公用部份之间进行分摊，公用部份的土地成本再按建筑面积法分摊到各单独楼座。

最常用、最容易被税务接受的分摊方法是可售建筑面积分摊法，占地面积分摊法也得到税务部门一定支持，个别地方税务部门也接受销售收入比例法、售价比率法、层高系数法。之所以有这么多分摊方法，其实正是因为这些分摊方法均存在一些缺陷。本文简要分析现有方法的不足，并提出一种新方法与大家探讨。

房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)

1、占地面积法 占地面积法是按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配的成本分摊方法。以某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元，A、B项目基座占地分别为4000㎡和3000㎡，绿化面积3000㎡为例，计算A项目的土地成本。

2、建筑面积法这种方法以成本对象的建筑面积为依据，无论是一次性还是分期开发。例如，老王的门房每平方米成本高达375元。清算时，区分含利息与不含利息的单位成本至关重要。它是成本分摊的基础。 预算造价法按预算造价的比例分配借款利息，如***地产公司实例，1#楼的利息成本逐年计算。

3、第一种，平均分摊法。把一定时间内发生的费用平均摊到每个产品的成本中，它使费用的发生比较稳定、平均。平均费用分摊法是抵消利润、减轻纳税的最佳选择。只需生产经营者不是短期经营而是长期从事某—一种经营活动，那么将一段时期内（如1年）发生的各项费用进行最大限度的平均。

4、房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。

5、在项目开盘运营阶段。有增值税（预缴+汇缴）及附加、印花税、土增税（预缴+汇缴）、房产税、土地使用税。项目清算阶段。有土增税清算；有企业所得税清算；增值税清算。而一个项目的净利润=销售收入-（土地成本+开发成本+销管财成本+土增税+增值税及附加+所得税）知道钱都被挣去了吧。

层高系数法如何计算

1、层高系数法如何计算 层高系数计算方式为：房层高系数=房层高数住宅层高。在同一类项目中，住宅层高为基数，设定为1；而层高比住宅更低时，以1为系数；其他类型用房层高高于住宅层高的，则按其他类别用房层高和住宅层高的比例，就得出层高系数。

2、层高系数的计算方式是：房层高系数 = 房层高数 ÷ 住宅层高。在同一项目中，住宅层高被设定为基数，即1。如果其他类型的房屋层高低于住宅层高，则系数为1；如果层高高于住宅层高，则按照两者之间的比例计算层高系数。

3、在层高系数法中，如果某个层高系数没有达到5，通常会按照1计算。这是因为5是一个标准值，表示该层高系数达到了一定的要求，可以被认为是一个较为合理的值。如果某个层高系数没有达到5，说明该层的高度与其他层相比较低，可能会影响建筑物的整体稳定性和安全性。

4、层高系数法本质上也是一种成本的分摊方法，就是在计算扣除时考虑到不同开发业态产品的层高情况而对其成本进行调整的方法。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第十条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

5、层高系数法通过利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。以老王***修建的两层门房为例，通过计算层高系数、层高系数面积、单位成本和商业总成本，解析层高系数法的运用过程。注意层高系数法考虑纵向成本不足以及仅适用于开发成本---建筑安装费的局限性。

6、计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。

关于房地产企业***用层高系数，以及房地产楼高限制的相关信息分享结束，感谢你的耐心阅读，希望对你有所帮助。