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房地产行业31号文件

接下来为大家讲解房地产行业31号文件，以及31号文房地产涉及的相关信息，愿对你有所帮助。

简述信息一览：

计算公式：（未完工的收入*15%+利润总额）*25%。如果预计销售1614万元，暂不考虑本年利润总额：那么应交房地产企业所得税=（1614*15%）*25%=60.615万元。具体预计计税毛利率需参考各地税局具体规定。

计算公式：（未完工的收入*15%+利润总额）*25% 。房地产企业所得税提前预缴的税率是25%。房地产预缴所得税主要考虑预缴的毛利率，缴税款=毛利X税率。

（图片来源网络，侵删）

房地产预缴企业所得税算法如下：公式：应纳税所得额=预售收入×适用税率-允许扣除项目金额。对开发周期超过1年的，按完工进度分步计算预计毛利额。对开发周期不超过1年的，按预售收入乘以利润率计算预计毛利额。

房地产企业按照工程项目的属性不同，其相应的毛利率也不同，分为已经销售的房产和预售房产两部分计算预缴所得税，相应的计算公式如下：房地产开发企业对于已经销售的房地产预缴所得税=（销售收入-成本费用）*25%；房地产企业对于预售房产预缴所得税=（预售收入*预计毛利率-成本费用）*25%。

房地产开发企业实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的属性不同，预缴的毛利率不同。其计算公式具体如下：已经销售的房地产预缴企业所得税计算公式=（销售的收入-成本费用）*25%；预售的房地产预缴企业所得税计算公式=（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%。

（图片来源网络，侵删）

房地产企业所得税预缴计算涉及多个步骤。首先，确定企业的收入总额，这是计算所得税的基础。收入总额包括销售房屋、出租物业等各项收入。然后，从收入总额中减去不征税收入、免税收入等非应税收入。接着，进行扣除项目计算。扣除项目主要包括成本、费用、税金等。

房地产企业确认收入的三个条件：***取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。***取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

开发企业只要按照房地产销售相关规定与销售对象正式签订了《销售合同》或《预售合同》，不管开发产品是否完工，税收上均确认销售收入的实现。虽然会计核算方面存在预售收入或预收账款，但在企业所得税方面，只有完工前销售收入和完工后销售收入的概念，而不再有预售收入的概念。

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：***取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

房地产开发企业所得税执行国税发[2009]31号文件，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按照规定确定，根据开发项目位置不同，计税毛利率分别不得低于15%、10%、5%和3%。经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率不得低于3%。

房地产企业所得税提前预缴的税率是25%。房地产预缴所得税主要考虑预缴的毛利率，缴税款=毛利X税率。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

根据该通知规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。具体到土地增值税，其被明确列在准予扣除的项目中。这意味着，房地产开发企业在预缴土地增值税后，该部分税金可以在企业所得税税前进行扣除。这一政策旨在减轻企业税负，促进房地产市场的健康发展。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。预缴土地增值税的比例按照目前房地产税收政策，开发商需缴营业税、土地增值税、企业所得税等。土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税。原本土地增值税是在项目结束后征收。

按照昨日通知要求，除保障性住房外，今后东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%，中部和东北地区不得低于5%，西部地区不得低于1%。房地产开发企业除批准的经济适用房和限价房外，自2007年1月1日开始，一律按预售收入1%---3%预征土地增值税。

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