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房地产行业亏损预缴不退税

简述信息一览：

按照税收规定的预计利润率计算的预计利润的金额；第4列“调减金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入，转回已按税收规定征税的预计利润的数额。第1列“账载金额”、第2列“税收金额”不填。

其次，行业内部也存在差异。例如，大开发商由于融资成本低但运营成本高，利润率可能会较高，而小开发商则可能面临更激烈的竞争。实际上，大部分房地产公司的净利润率在10%以下，即使达到15%以上的也相对较少，整体上处于一般行业稍高的水平。

（图片来源网络，侵删）

如果在三线城市房地产发展迅速的时候，开发商年投资回报高达100%-200%不是问题。

%以上的房地产企业出现了净利润下滑的现象。在上半年里，全国70%以上的房地产企业出现了净利润下滑的现象，接近半数以上的房地产企业出现了不同程度的亏损。

毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。

（图片来源网络，侵删）

1、经过税务部门审定的五年内亏损额可以用于税前弥补本年利润，你直接按未弥补亏损抵减后余额申报就可以，税务部门会审核的，通过就没事了。

2、据此，我们可以得出结论：房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。

3、房地产企业预缴所得税的是按预售收入，不含诚意金。房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

4、其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。也就是说房地产开发企业预计利润额，只是月（季）预缴所得税的计税依据“利润总额”的其中的一部分，而不是其全部。

5、具体而言，房地产开发企业在销售未完工开发产品时，若取得预售收入，则需要按照税收规定的预计计税毛利率计算出的预计毛利额填入“特定业务计算的应纳税所得额”这一行。

1、通知指出，对于房地产开发企业，如果按照当年的实际利润进行季度或月度的预缴，则在开发产品未完工前，需要根据预售收入和规定的预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴。开发产品完工后，将按照实际利润进行调整。预计利润率的确定标准也有所规定。

2、根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。对于房地产开发企业，因为开发产品周期长，存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。

3、房地产企业所得税提前预缴的税率是25%。房地产预缴所得税主要考虑预缴的毛利率，缴税款=毛利X税率。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

1、经济适用房项目则有不同的利润率要求，只要符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）的规定，利润率不得低于3%。

4、《企业所得税法》（主席令第63号）第五条明确指出，企业每一纳税年度的收入总额，减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，即为应纳税所得额。这一规定为企业所得税预缴提供了计算依据。在计算房地产企业所得税预缴时，首先需要明确收入总额。

5、对于按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的房地产开发企业，在开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品未完工前***取预售方式销售取得的预售收入，需按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴。

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