房地产企业收益法评估
简述信息一览：
- 1、收益法的概念和理论依据是什么
- 2、运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些因素
- 3、采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高,其原因可能有()。
- 4、房地产估价工业厂房用成本法和收益法评估结果差异大,为啥?
收益法的概念和理论依据是什么
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向，通过分析其未来的盈利能力来评估其当前价值。这种方法强调的是房地产未来收益的预测和折现，因此需要对市场条件、租金水平、经营成本等进行精确的分析与估计。
收益法的理论依据：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。
收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法：是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。基本原理 成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值 收益法：是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些因素
估算潜在收益：评估人员需要预测房地产在未来一段时间内的净收益。这需要考虑房地产的用途、市场租金水平、经营成本、空置率等因素。 确定资本化率：资本化率是衡量房地产收益转化为资本的能力的指标。它通常基于市场利率水平、房地产市场的供求状况和风险水平等因素确定。
我们认为， “有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。
【答案】：D 运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：（1）搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料；（2）搜集有关房地产收入、成本、税费、利润等资料；（3）确定房地产净收益；（4）确定房地产收益期限；（5）***用适当的收益法模型估算房地产收益价格。
收益法名词解释 收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。
明确答案 房产价值的评估主要依据以下几个方面：地理位置、房屋状况、市场行情、周边设施等。评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。详细解释 地理位置：房产的地理位置是决定其价值的重要因素。地段繁华、交通便利的地区通常房价较高。
是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。
***用收益法评估出的某宗房地产价值偏高,其原因可能有()。
可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y×[1－1/（1+Y）^n]，预测未来的净收益偏大即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，即n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，DE会导致结果偏小。
二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。
在房地产评估中，综合资本化率r与土地价值L、土地资本化率 r建筑物价值B、建筑物资本化率r2之间的关系为（ ）。
因为货币具有时间价值，所以未来各个时点的预期收益不具有可比性，必须把它们换算到同一时点，才能进行数量上的比较，收益性房地产投资的投资者就要选择一个恰当的投资报酬率作为折现率，把未来不同时点的预期收益折现的估价时点，这个折现率就是房地产投资的资本化率。
房地产估价工业厂房用成本法和收益法评估结果差异大,为啥?
1、差异源于数据可靠性、差异源于市场条件、差异源于评估目的。成本法评估依据房地产建设成本和市场价格，收益法评估则基于未来租金收入和资产的折现值。市场条件出现变化，两种评估方法的结果会有较大差异。
2、成本法与收益法的核心区别在于评估重点、应用场景和风险考量上的不同。在实际应用中，应根据项目特点和评估目的选择合适的方法。成本法适用于资产价值稳定的项目，而收益法则更适用于需要考虑未来收益的项目。两种方法的选取将直接影响项目价值的评估结果。
3、我觉得有这么几个原因：你选择的方法不对，评估方法要和评估目的不匹配，比如：企业破产清算，选择的价值类型为清算价值，评估方法可以用成本法，市场法，但不适合用收益法，企业要破产清算，肯定是亏损的，没有获得预期收益能力，如果你同时用三种方法，结果肯定差异很大。
4、在评估资产价值的过程中，成本法与收益法是两种常用的方法，它们在概念、原理和适用范围上有着显著区别。首先，成本法基于资产的现时重置成本，减去损耗，强调资产的物理形态，计价尺度是重置成本。而收益法则关注未来预期收益折现，以资产未来价值作为评估依据，其计价尺度是资产未来收益。
5、【答案】：（1）市场比较法 优点：现实性强，易于接受；评估可信度高；与市场结合较好。缺点：需要有足够的交易实例；要对因素差异进行量化修正；主管随意性较大。（2）收益法 优点：原理简单明了；***用数学公式，说服力强。缺点：对不同资本化率的选取十分敏感；纯收益测算较困难；与市场结合不高。
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