房地产企业 股权转让

文章阐述了关于房地产企业股权转让风险，以及房地产企业 股权转让的信息，欢迎批评指正。

简述信息一览：

• 1、房地产公司股权转让实务中的法律问题有哪些
• 2、股权转让下,房产转让应规避哪些风险?
• 3、以股权转让的方式转让房地产资产,存在哪些法律问题
• 4、房地产开发转让主要途径及合作中应注意哪些问题?
• 5、以股权转让之名行房地产转让之实的税务处理
• 6、以转让股权名义转让房地产行为规避土地增值税划算吗

房地产公司股权转让实务中的法律问题有哪些

1、有限责任公司股东主张优先购买部分股权，导致非股东因份额减少而放弃购买的，拟转让股权的股东可以要求主张优先购买权的股东受让全部拟转让股权，其拒绝受让全部股权的，视为放弃优先购买权。

2、作为股权转让方来说，在完成股权转让后即丧失标的公司的股东权利，同时也丧失对标的公司的管理权，若在股权转让的同时没有对标的公司所有的债权、固定资产、知识产权（公司的注册商标、专利等专有技术）作出合理的安排，则这些财产权利仍然归标的公司所享有。

3、二是股权和股权并购的合法性风险；三是因房地产项目尚未取得四证或四证不全的，或是尚在申报中的预期项目，均存在不可避免的政策风险；四是前期规划和前期施工的瑕疵风险等；五是股权并购协议的履行风险。《公司法》第七十一条，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。

股权转让下,房产转让应规避哪些风险?

1、股权转让风险规避 主体资格风险这方面的法律风险在于目标 公司设立 的程序、资格、条件、方式等是否符合当时法律、 法规 和规范性文件的规定，如果涉及须经批准才能成立的公司，注册前是否得到有权部门的批准。

2、在进行股权转让时，公司名下的房产无需特别处理。因为这些房产属于公司的法人财产，与股权转移并无直接关联。根据《公司法》的定义，公司作为企业法人，拥有独立的法人财产，并享有法人财产权。这意味着公司可以用其全部资产来承担债务，而不会影响到股东的个人财产。

3、房产的转让首先要确定房产所有权的归属，房产一般归个人所有，夫妻共同所有，其他组织所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产（包括房产）物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，故房产的所有权以登记为准。

4、国家税务总局在多个批复中明确，以股权转让名义转让房地产行为应征收土地增值税，尤其是在涉及土地使用权、建筑物及附着物的情况下。PART 0甲分立乙的税务处理 甲分立乙过程中，涉及增值税、土地增值税、企业所得税等税务处理。

5、在进行股权转让时，公司名下的房产无需特别处理。原因在于，公司名下的房产被视为法人的财产。在法律上，法人财产与自然人的私人财产不同，它们与股权转让并无直接关联。《公司法》明确规定，公司作为企业法人，享有独立的法人财产和法人财产权。这意味着，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。

以股权转让的方式转让房地产资产,存在哪些法律问题

1、二是股权和股权并购的合法性风险；三是因房地产项目尚未取得四证或四证不全的，或是尚在申报中的预期项目，均存在不可避免的政策风险；四是前期规划和前期施工的瑕疵风险等；五是股权并购协议的履行风险。《公司法》第七十一条，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。

2、作为股权转让方来说，在完成股权转让后即丧失标的公司的股东权利，同时也丧失对标的公司的管理权，若在股权转让的同时没有对标的公司所有的债权、固定资产、知识产权（公司的注册商标、专利等专有技术）作出合理的安排，则这些财产权利仍然归标的公司所享有。

3、**股权权利瑕疵风险**：拟转让的股权可能存在权利瑕疵，如股权权属不清或受到法律限制。 **出资瑕疵风险**：出让方在原始出资时可能存在不规范行为，如未足额出资或以不当方式出资。 **主体资格瑕疵风险**：出让方若不具备合法的股东资格，或受让方不符合成为股东的条件，都将带来风险。

房地产开发转让主要途径及合作中应注意哪些问题?

1、注意转让主体问题 我国《城市房地产管理法》第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，无论是国有企业改制，还是正常的房地产转让都涉及权利的转移，涉及到权利人的问题，谁是资产的权利人谁就对这个资产拥有转移的权利。

2、房地产买卖：转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价款。这种行为贯彻平等、自愿、等价有偿的原则。必须注意，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属于国家。

3、房地产赠与： 城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与； 土地使用权 的赠与也不涉及 土地所有权 问题。

4、房地产买卖是有偿转让中最常见的一种形式，买方支付相应价款，获得房地产的所有权，卖方则获得相应的货币补偿。这种交易遵循市场规则，价格通常根据房地产的地理位置、面积、建筑状况等因素决定。此外，房地产抵债也是有偿转让的一种，债务人以房地产作为抵债资产，偿还债权人债务，实现债务清偿与资产转移。

以股权转让之名行房地产转让之实的税务处理

1、以股权转让名义实现房地产转让的税务处理争议频繁，企业需与税务机关沟通明确征管口径，以减少税收风险。

2、根据该批复，以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题：一是其自身的效力问题，二是该文件所规范的行为界定问题。

3、可见，根据印花税规定，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税，其计税依据为按评估机构核定的评估价。

以转让股权名义转让房地产行为规避土地增值税划算吗

如果房屋登记在公司名下，可以通过股权转让的方式转让公司的所有权，进而实现对于房屋控制权的转移。然而从法律实质上讲，房屋的所有权仍归该公司所有，所有并没有发生产权的转移，因而不属于土地增值税征税范围。目前很多公司***取上述方式转让房屋，可以最大程度实现卖方的税费的降低。

而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687 号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。

根据本条规定，如果投资方和被投资方均非房地产开发企业则在投资过户环节不用缴纳土地增值税。所以企业为了规避缴纳土地增值税，根据以上两条规定，把直接转让土地使用权或房屋产权改为以股权转让的形式把土地使用权或房屋产权转让给受让方，以达到投资和转让两个环节均不缴土地增值税的目的。

可见，土地增值税是对转让房地产行为征收的一种财产税，据此，股权转让不涉及土地增值税。但随着《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）文件出台，让原本简单、明确的政策变得复杂起来。

《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的行为，为土地增值税的征税对象。条例还规定了四级超率累进税率，以增值额为计税依据。

具体而言，当股权转让涉及土地使用权、地上建筑物或附着物等不动产，被视为名义上的房地产交易。因此，依照相关法规，应依法缴纳土地增值税。这体现了对不动产市场交易行为的有效监管与合理征税，旨在促进市场公平与规范。

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