房地产企业土增税扣除有哪些

本篇文章给大家分享房地产企业提土增税，以及房地产企业土增税扣除有哪些对应的知识点，希望对各位有所帮助。

简述信息一览：

• 1、2025年土增税预缴规定
• 2、房地产项目自持面积25%怎样计算土增税
• 3、关于营改增后房地产项目土地增值税清算工作的几点思考
• 4、房地产开发企业土地增值税清算(简称土增)
• 5、房地产企业确认收入时土增税是否结转至营业税金及附加
• 6、房地产开发企业的土地增值税如何作会计分录?

2025年土增税预缴规定

年土增税（土地增值税）预缴规定主要包括预征率调整、预缴计算方法及法律依据。预征率调整 四川省：保障性住房预征率为零，普通标准住宅预征率为1%，其他各类型房地产预征率均为2%，自2025年4月1日起施行。广东省及深圳市：除特定情形外，各类型房地产预征率为5%。

年土增税预缴主要面向房地产开发企业，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，相关规定如下：计算方法：企业按照销售收入的一定比例预缴，公式为VAT = S × R ，其中VAT代表应预缴的土地增值税，S表示销售收入，R为预缴税率。

普通标准住宅预征率为1%：对于普通标准住宅，其预征率设定为1%。这意味着在预售或预售阶段，开发商需要按照销售额的1%预缴土地增值税。非普通标准住宅预征率为3%：非普通标准住宅，如高档住宅、别墅等，其预征率相对较高，为3%。这反映了税务部门对于不同类型房地产项目的税收政策差异。

基本税率：土地增值税实行四级超率累进税率，这是我国土地增值税计算增值税额所依据的税率。具体来说，土地增值税税率是30%-60%的四级超率累进税率，而具体的增值额与可扣除项目之间的比率则决定了适用的税率。地区差异：不同地区可能会根据当地的经济状况、房地产市场情况等因素，对土增税的税率进行微调。

申请条件严格，要求纳税信用级别为A级或B级，且近36个月无骗取退税、虚开***或偷税处罚记录，同时未享受增值税即征即退、先征后返政策（另有规定除外）。办理时需在符合条件次月的增值税纳税申报期内，通过电子税务局或办税服务厅提交申请表。

房地产项目自持面积25%怎样计算土增税

计算步骤 确定增值额：增值额 = 自持项目转让收入 - 扣除项目金额 扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用（或旧房及建筑物的评估价格）、与转让房地产有关的税金，以及财政部规定的其他扣除项目。

法律主观：符合下列条件之一的纳税人，应当进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 房地产开发项目虽然未全部竣工、决算，但已经整体转让的； 直接转让土地使用权的。

如果卖方在持有商铺期间自用，则需要根据房产原值计算缴纳房产税。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为2%。如果商铺在持有期间出租，则卖方需要根据租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。个人所得税：出售商铺获得的收益属于财产转让所得，卖方需要缴纳个人所得税。

关于营改增后房地产项目土地增值税清算工作的几点思考

1、营改增对房地产项目土地增值税清算的影响 营改增政策的推行，使得房地产企业从缴纳营业税转变为缴纳增值税，这一转变不仅影响了企业的税负水平，也对土地增值税的清算工作提出了新的要求。

2、据实扣除与预缴扣除：营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。若不能准确计算，则按预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。在此情况下，企业应根据增值税实际税负率与预征率的对比，选择有利的扣除方式。

3、收入、成本调整依据 关于收入处理，根据国家税务总局公告2016年第70号第一条，营改增后，土地增值税应税收入不含增值税。***用一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

4、在一般计税方式下，土地增值税清算收入是不含销项税额的。

5、营改增后的收入确认：营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，应税收入需包括营改增前和营改增后的收入，其中营改增后的收入需为不含增值税的收入。非直接销售和自用房地产的收入确认：如将开发产品用于职工***、奖励、对外投资等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

6、现就土地增值税若干征管问题明确如下：关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

房地产开发企业土地增值税清算(简称土增)

1、房地产开发商在收到预收款后次月，需以3%的税率预缴增值税。计算公式为：预缴税款 = 预收款 / * 3%。清算时税费计算：清算时，企业需根据增值额和扣除项目金额来计算应缴纳的税费。增值额的税率分段计取，050%部分税率为30%，50%100%部分税率为40%，并扣除5%的系数。

2、与转让房地产有关的税金：这类税金主要包括营业税（现已改为增值税的应税项目，但在此处指原营业税相关概念，实际清算时需按增值税规定处理）、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等。对于非房地产开发企业，还可能包括印花税（但房地产开发企业在转让环节缴纳的印花税不得重复扣除）。

3、纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关税费，如①登记、过户手续费和②契税。

4、税款计算：土地增值税预征的计征依据 = 预收款 - 应预缴增值税税款；预征土地增值税 = 土地增值税预征的计征依据 × 预征率。清算：清算单位：以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

5、土增税清算时***性收费一般不可以作为扣除项目，但如果与清算项目直接相关且有合法有效的凭证，有可能被视为扣除项目的一部分，但不可加计扣除。

房地产企业确认收入时土增税是否结转至营业税金及附加

1、综上所述，房地产企业确认收入时，确实需要将土地增值税结转至营业税金及附加（或相应科目），以符合相关税收法规和会计准则的要求。

2、房地产开发企业土地增值税预缴后，在预收款确认为收入时计提。根据相关信息，房地产开发企业在收到预收款时预缴土地增值税，但此时并不计提。只有当预收款确认为收入时，才进行土地增值税的计提，并将其计入“营业税金及附加”。

3、比如非房地产企业转让房产时，土地增值税一般计入“固定资产清理”或“营业外支出”；房地产企业销售商品房时，虽缴纳时可能涉及“税金及附加”科目，但这只是基于核算需要的特殊处理，不改变其独立税种属性。

4、因为企业经营范围不同，房地产企业，出售房产，出售房产所属土地使用权，计入销售成本，税金及附近计入“税金及附加”科目。除此之外其他企业，出售土地使用权，不属于主营业务范围，对应税金计入“固定资产清理”科目。

房地产开发企业的土地增值税如何作会计分录?

房地产开发企业的土地增值税会计分录如下：在项目建造期间预交土地增值税时：借：应交税金土增税贷：银行存款在项目利润结算或清算阶段计提土地增值税时：借：主营业务税金及附加贷：应交税金土增税注意：应交税金是一个过渡科目，用于记录企业应交但未交的土地增值税。

会计分录：借记“应交税金土增税”，贷记“银行存款”。说明：在项目建设阶段，房地产开发企业需要预交土地增值税，此时通过借记“应交税金土增税”科目，贷记“银行存款”科目来记录这一预交行为。计提税金成本阶段：会计分录：借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税金土增税”。

会计分录：借：应交税费——应交土地增值税；贷：银行存款。这表示企业预先缴纳了应交的土地增值税，并将此款项从银行存款中划出。

房地产开发企业预缴土地增值税的会计处理主要包括以下步骤：预交土地增值税时：会计分录：借：应交税费——应交土地增值税；贷：银行存款。

应交税费——土地增值税缴纳土地增值税的会计分录：借：应交税费——土地增值税贷：银行存款等收到退回多交的土地增值税的会计分录：借：银行存款贷：应交税费——应交土地增值税在会计处理过程中，房地产企业需按照上述分录，准确记录预交土地增值税的相关业务，以确保财务报表的准确性和合规性。

关于房地产企业提土增税，以及房地产企业土增税扣除有哪些的相关信息分享结束，感谢你的耐心阅读，希望对你有所帮助。