房地产行业筹资问题对策
简述信息一览：
- 1、房地产业融资体系的现状与趋势
- 2、传统融资渠道受限房企如何筹资?
- 3、房地产开发企业涉税问题与税收筹划
- 4、房地产行业财务的作用
- 5、新形势下我国房地产财务风险问题?
- 6、如何提高房地产行业的财务管理水平
房地产业融资体系的现状与趋势
房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场***取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。
非标融资工具在房地产行业的应用现状较为复杂。一方面，随着监管政策的不断收紧，非标融资规模整体呈下降趋势。另一方面，房地产企业仍在通过各种方式利用非标融资工具来满足自身的资金需求。在当前房地产市场调控持续加强的背景下，非标融资受到了严格监管。
压降房贷占比：限制涉房贷款的占比，降低房贷额度投放，以控制资金流入楼市。收紧房抵贷：对商铺类房抵贷进行限制，防止资金违规流入房地产市场。严查经营贷流入楼市：要求银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况，切断投机资金的入市渠道。
房地产企业融资状况 融资得到改进：今年以来，房地产企业融资环境有所改善，信誉债发行量创单月新高，银行开发贷也实现较快增长。融资本钱下降：房企融资本钱普遍下降，4月房企信誉债加权平均融资本钱创下历史新低。但值得注意的是，民营中小型、高杠杆房企等融资本钱下降有限。
现状：目前我国对于房地产开发贷款进行严格监管，所有运用在房地产开发项目上的贷款渠道均要求项目具有“四三二”条件。同时，为了更有效力地监测房企融资形势，“表外回表”态势依旧明显。
传统融资渠道受限房企如何筹资?
1、而另一大融资渠道--银行贷款也在持续收紧。被称为地产行业“压舱石”的房地产开发贷款是指银行对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。“没有开发贷，其他很多融资手段都用不了。”余斌说。但今年以来部分银行开发贷额度紧张甚至直接停摆的消息时有传出。
2、融资利率：综合成本约10%。还款方式：按季付息，每半年归还本金5%，到期归还剩余本金。中小微房企的融资出路中小微房企虽然融资渠道偏窄、融资成本偏高，但若能放开思路，大胆尝试适合自己的融资方式，则前景仍旧非常广阔。
3、在当前宏观调控背景下，富力需要尽可能实现“软着陆”。一方面，富力需要继续优化资产结构，降低重资产比例，提高资产周转率；另一方面，富力需要加强与金融机构的合作，拓宽融资渠道，降低融资成本。同时，富力还需要加强内部管理，提高运营效率，以应对当前的市场环境。
4、多元化融资渠道：除了传统的银行贷款外，房企还可以通过发行债券、股权融资、信托融资等多种方式筹集资金。这些多元化的融资渠道为房企提供了更多的选择，有助于降低融资成本和提高融资效率。投资者信心逐步恢复：随着政策的逐步明朗和市场环境的改善，投资者对房地产市场的信心也在逐步恢复。
5、房企的资金来源受到限制，新的融资渠道被封堵，传统的借新还旧模式难以持续。监管机构针对部分房地产企业在土地市场的激进行为***取措施，收紧了这些企业的公开市场融资，包括债券和ABS产品。这种收紧是由于这些企业拿地行为激进，引发了监管部门的关注。
房地产开发企业涉税问题与税收筹划
有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。
房地产企业可以通过合理的税务筹划减轻企业税负压力。房地产行业涉及的税种较多，包括增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税及各种附加税等，导致企业税负较重。通过科学的税务筹划，企业可以在合法合规的前提下有效降低税负。
而在具体的税务筹划实践中，我们还特别建议房地产老板应高度重视，亲自参与到公司税务管理和税务筹划的实践中来，而不能纯粹交由财务负责人去思考。因为无论是在公司所处的地位、说话的份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等等方面，财务都会受到各种各样的限制。
二）投资转化技术房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以***用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。（三）税基筹划技术房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。
关于调整房地产市场若干税收政策 （1）关于营业税和契税的政策问题。
房地产企业涉及的地方税种多，在纳税筹划上还存在一些问题：首先，房地产企业的纳税意识淡薄，法律意识不强；其次，房地产企业在纳税认识上存在误区；再次，房地产企业内部缺乏必要的纳税管理。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。
房地产行业财务的作用
房地产行业财务的作用主要体现在以下几个方面：资金管理与筹资规划：合理安排筹资时间：房地产行业通常需要大量资金投入，有效的财务管理能够确保在关键时刻筹集到所需资金。规划资本及债务结构：通过优化资本结构和债务比例，降低融资成本，提高资金利用效率。分配股利：在保证企业稳健运营的前提下，合理分配股利，平衡股东利益和企业发展需求。
房地产行业财务的作用主要体现在以下几个方面：资金管理与筹资安排：有效的财务管理能够合理地安排筹资时间，确保企业在项目开发过程中拥有充足的资金支持。通过规划资本及债务结构，以及分配股利，财务管理能够优化企业的资本结构，降低融资成本。
负责日常的账务处理工作，准确记录公司的收入和支出，如房屋销售款、租金收入、土地购置成本、建筑材料费用等，确保账目清晰、数据准确。定期编制月度、季度和年度财务报表，全面反映公司的财务状况、经营成果和现金流量，为管理层提供决策依据。
新形势下我国房地产财务风险问题?
1、综上所述，房地产企业的财务风险与其它行业相比，其所潜在的风险要远远高于其它行业，更需要企业管理者严谨甚微，提高企业的财务风险管理意识，认真对待每一专案，对专案进行全过程进行动态投资测算分析，加强企业的投资风险、经营风险及筹资风险的管理，防范与控制企业财务风险的产生与发展，确保企业的健康、稳健发展。
2、目前房地产企业处于成交量萎缩、空置率上升、紧缩政策资金压力较大、房地产财务风险加大、供需失衡的状况下，这就要求加强资金的管理，制定科学合理的资本结构，并通过严格执行企业收款责任制度，延迟资金的流出，加快资金的回流，使企业能够保持最佳资本结构状况。
3、有一点值得关注的是，房地产行业的形势变化很大程度上取决于国家相关政策的变化，一旦政策发生变动，就可能导致房地产企业潜在财务风险暴露出来，从而使房地产企业生存和发展受到威胁。基于国家的宏观经济政策以及房地产行业目前的经济形势，对房地产行业的财务风险分析是十分有必要的。
4、再加上房地产企业的财务风险往往发生在项目开发的过程中，管理者风险意识的缺乏，房地产资金的回笼周期过长，导致投资风险大大增加。 （二）权力分配失衡 房地产企业内部存在严重的权力分配不协调问题，企业内部管理混乱，各部门无法得到有效的控制和监管，从而无法使财务管理工作进行统筹。
如何提高房地产行业的财务管理水平
1、提升融资管理能力，应对行业寒冬拓展多元化融资渠道：传统融资优化：在开发贷、信托受限时，通过提高项目抵押率、引入担保方等方式增强融资可行性。例如，将土地抵押率从50%提升至70%，获取更多贷款额度。创新融资工具：探索供应链ABS、REITs等新型融资方式。
2、建立现代企业制度是房地产企业发展的方向，是企业上规模、上档次、上水平的必然选择。 （二）构建完善的财务管理体系。为促进房地产企业核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一，保障企业发展目标的实现，房地产企业必须构建完善的财务管理体系。 完善财务会计体系。（1）科学设置会计科目。
3、严格控制成本：房地产项目成本涵盖土地成本、建设成本、营销成本等多个环节，财务人员需与各部门紧密协作，对各项成本进行细致监控。有效的成本控制策略能显著提升项目的整体盈利水平。资金管理要规范：鉴于房地产项目资金需求量大，从资金筹措到使用均需遵循规范流程。
4、强化预算与收支管理：制定科学预算，按收入比例划分必要支出（如房租、饮食）、储蓄及投资，避免超支。坚持记账习惯，通过工具记录每笔消费，识别非必要支出，及时调整消费结构。
5、强化房地产企业财务管理的策略 财务管理工作对于房地产行业有着举足轻重的作用，也是企业进行综合管理的重要部分。一个企业财务管理工作是否做得足够优秀往往能对企业的发展经营起到重要的影响，在一定程度上决定了该企业的发展前景，且财务管理工作也对企业的风险管理有着重要的影响。
6、严格控制成本 资金管理要规范 遵循财税法规 加强风险管理 对于房地产财务来说，以上四点都是至关重要的。首先，严格控制成本。房地产项目成本涉及土地成本、建设成本、营销成本等多个方面，财务人员需要与各部门紧密合作，对各项成本进行严格监控。
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