房地产企业开发产品自用的税务处理

简述信息一览：

• 1、房地产公司产品转为自用是否要视同销售
• 2、房地产样板房出售如何结转收入
• 3、房地产开发企业商品房转自用,2年后再销售如何交税
• 4、房企商品房转为自用后再出售属于销售增量房吗
• 5、房地产公司自用的售楼部需要缴纳房产税吗?
• 6、企业可以随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类吗

房地产公司产品转为自用是否要视同销售

1、营改增后企业将自行开发房产转为自用不符合增值税关于视同销售的规定，不属于视同销售的范围。

2、房地产商自己开发房子自用一部分，当开发产品竣工时，转入固定资产，不视同销售。但每年需向税务机关缴纳房产税。

3、非常明显，在增值税和所得税的税法文件中，不动产和商品房视同销售的重要前提一定是所有权发生转移。房地产企业将商品房转为自用不需要视同销售，这一点应无疑问。

房地产样板房出售如何结转收入

1、如果样板房是属于正常存货的范畴，那么开发商可以使用“一般纳税人”的方式进行结转收入，同时可以进行增值税专用***的开具。

2、作为临时设施，在其建设期和使用期可单独设置“临时设施”项目核算，待结转房屋销售成本时，将其分摊至销售成本。在清理售楼处和样板房时，其清理收入冲减销售成本。

3、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发间接费中列支.建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。

房地产开发企业商品房转自用,2年后再销售如何交税

“改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算”的规定，房地产开发企业将开发产品转为自用，不涉及营业税、土地增值税和企业所得税。

根据我国《物权法》规定，购房2年后可以自由转让或出售房产。也就是说，购房2年后即可正常卖房，不需要承担额外的法律责任。但是，需要注意的是，在购房人手中2年内进行的再出售，涉及到房屋增值税的问题。购房人在2年内卖出房产，需要缴纳房屋增值税。超过2年，即使房产升值了，也不需要缴纳房屋增值税。

”因此房地产企业将开发产品转为自用，没有发生所有权的转移，也没有取得经济利益收入，即不视同销售不动产的行为，不征收营业税。

些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。因此，房地产公司自用的房产再转让应按旧房的标准来计算土地增值税。

房企商品房转为自用后再出售属于销售增量房吗

1、房企商品房转为自用后再出售也属于销售量房，房地产开发企业将开发的房产转为自用，是指企业使用开发的房产，比如用于办公、生产车间等用途。企业将开发的房产用于出租不属于自用，但属用于商业用途。

2、非常明显，在增值税和所得税的税法文件中，不动产和商品房视同销售的重要前提一定是所有权发生转移。房地产企业将商品房转为自用不需要视同销售，这一点应无疑问。

3、对于明年房地产市场的定调，会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

4、众所周知，尽管绝大多数商品房都可以“预售”。但实际情况是，现房和期房长期共存。只不过，绝大多数的“现房销售”是因为在预售期内没有卖完，等房子完全建成后转为现房销售。在“期”转“现”的同时，售价也会有所调整。现房的售价会高于期房。原因也简单，因为现房的风险低，当然就贵。

5、部分房企进入长租公寓，是为了销售其项目的房产。各地对增量房产项目有较为严格的规划，需要传统住宅、及配套商业和商业公寓等。其中，商业公寓投资回报率低，导致其销售难度大。房企为解决业主投资需求，很多项目在出售后返租做长租公寓。房企类商业公寓自身的盈利要求低，商业公寓在出售过程中房企已获取较大的利润空间。

6、因此，房企去杠杆必须是表内、表外同步进行，才能有效降低企业经营风险。 其三，房地产行业进入后开发时代，仍需积极盘活存量，有序推进城市更新，企业转型轻资产经营，寻找第二增长曲线。

房地产公司自用的售楼部需要缴纳房产税吗?

按照以上描述，房地产开发企业将自行建造的商品房作为售楼部使用的，应按规定征收房产税。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》相关规定，房产税由产权所有人缴纳。依照房产余值计算缴纳的，适用税率2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

房地产开发企业用于生产经营活动的售楼处和样板房，需要计算缴纳房产税。房产税按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按2%的税率缴纳房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。

　　【解答】　　国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 》（国税发[2003]89号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。

馨窝网需要缴纳房产税，因为售楼部是为售楼服务的，属于营业用的房产。不符合国家规定的免纳房产税范围。

企业可以随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类吗

不可以 企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用。作为存货的房地产改为出租。自用建筑物后土地使用权停止自用，改为出租。

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用。即将投资性房地产转为自用房地产。

此处的转换日是指房地产能够达到自用的状态的日期，使企业可以将房地产用于生产产品或者提供劳务。投资性房地产转换为存货，即房地产开发商对之前用作出租的房地产重新开发，以待日后出售。

按照该准则规定，在首次执行日，企业应当对所有资产、负债和所有者权益按照企业会计准则的规定进行重新分类、确认和计量，并编制期初资产负债表。

一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （二）作为存货的房地产。 第五条 下列各项适用其他相关会计准则： （一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。 （二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

关于房地产企业自用再销售，以及房地产企业开发产品自用的税务处理的相关信息分享结束，感谢你的耐心阅读，希望对你有所帮助。