房地产法律分析

简述信息一览：

• 1、最高法案例:执行程序中购房者排除建设公司的优先受偿权?
• 2、“烂尾楼”购房者可解除合同!最高法入库这则案例有何影响?|局
• 3、房产中介未尽如实告知义务,买方拒付佣金并成功追回差价7万元
• 4、...分析民法案例(9)——陈某与某建筑公司和某房地产公司买卖房屋纠纷案...
• 5、最高院指导案例分析之中介合同纠纷(原居间合同纠纷)
• 6、合作开发房地产资金提供一方不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应...

最高法案例:执行程序中购房者排除建设公司的优先受偿权?

1、最高法案例：执行程序中购房者不能排除建设公司的优先受偿权 裁判要旨：建设公司享有的建设工程价款优先受偿权属于法定优先权的范畴，优于房产享有的抵押权和其他债权。购房者与房地产公司签订《商品房买卖合同》的日期晚于人民***对案涉房产的查封时间，购房者不享有足以排除强制执行的民事权益。

2、法律分析：可以优先受偿。根据合同法的相关规定，在房地产***案件中，建筑工程承包人比抵押和其它债权优先获得赔偿，但有一种例外是，购房人交付了购房的全部或大部分款项后，购房人可以比工程承包人优先获得赔偿。

3、承包人享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。但商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民***应当予以支持。

4、一般情况下不能对抗。建设工程价款优先受偿权基于承包人是工程的实际施工人，其对发包人享有的工程价款已物化到了工程本身，故对于工程享有的优先权优于抵押权和其他债权。根据《消费者权益保***》，消费者为生活消费需要购买、使用或接受服务，其权益才受该法保护。

5、购房款与建设工程优先受偿权的冲突：当购房者权益与建设工程优先受偿权相冲突时，法律更倾向于保护购房者的权益。根据最高人民***的相关解释和批复，消费者在支付购房款后，承包人对商品房的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

6、在购房者与施工方的权利冲突中，以居住为目的的商品房消费者的权利通常优先于施工方的建设工程价款优先受偿权。具体分析和条件如下：权利优先顺序：当发包人未按照约定支付价款时，承包人享有建设工程价款优先受偿权，该权利优于抵押权和其他债权。

“烂尾楼”购房者可解除合同!最高法入库这则案例有何影响?|局

1、最高法将“烂尾楼***”案例入库具有多重关键影响：为购房者提供司法“标准答案”：判决明确购房者因开发商逾期交房且房屋停工、无交付可能时，可主张解除购房与贷款合同，开发商需返还首付、已还房贷及利息，承担未还贷款并支付违约金。

2、“烂尾楼”购房者可解除合同案例入库，对购房者、开发商及房地产市场均产生深远影响。对于购房者：法律保障增强：此案例为购房者提供了明确的法律支持，在遭遇烂尾楼时，购房者有权解除合同，无需继续承担房贷，这极大地减轻了他们的经济和心理负担。

3、最高法收录盐城烂尾楼案例意味着“烂尾楼”购房者可解除合同且不用还贷。分析如下：法律依据的提供：该案例为“烂尾楼”购房者***提供了极具参考价值的法律依据。在此之前，虽然购房者面临烂尾楼问题，但往往缺乏明确的法律条款来支持他们的***行动。

4、最高人民***确实指出，购房者在遇到烂尾楼的情况时，有权解除合同并无需继续承担按揭贷款责任。具体解释如下：合同解除权：购房者在面对烂尾楼等开发商违约情形时，享有解除商品房买卖合同的权利。这一权利是法律赋予购房者的基本保障，旨在保护购房者的合法权益不受侵害。

房产中介未尽如实告知义务,买方拒付佣金并成功追回差价7万元

1、年6月，小王通过房产中介以158万元的价格购买了一套房屋，并约定中介佣金为28000元，全部由小王承担。然而，小王后来得知房屋的实际售价是151万元，出卖人多收的7万元差价被中介收取。小王因此拒绝支付佣金，并提起了上诉，要求房产中介赔偿损失7万元。二审***最终支持了小王的诉请。

2、通过中介进 行二手房屋 交易的，即便房屋最终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。但同样情况下，即使在买受人签署佣金确认书，在交易未成就的情况下，***亦可能会从“等价有偿”的民事活动基本原则出发，酌定中介机构应收取的劳动报酬。

3、买方认为应该退还给买方，其理由是：如果卖方违约应该双倍返还定金，而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳，中介也不可能将其交给卖方，故应退还给买方。

4、若是公积金贷款（含组合贷款），则买方需向评估公司支付评估价0.1%（800元封顶）的评估费及向产权登记中心支付80元/户的抵押登记费；若是商业贷款，则买方不需支付评估费及抵押登记费。其中，抵押登记费为买方先缴费，报销后再退费。

5、***拍卖的房子能买，但是需要具备一定的法律知识，仔细阅读并理解司法拍卖事项。司法拍卖的房产，最大的风险来自三点：1）房子是否顺利交接，现有的住户或租客是否愿意配合交楼，是拍卖房最大隐患问题。有部分房子就是因为有***，即便你拍卖成功，也难以顺利收楼。

...分析民法案例(9)——陈某与某建筑公司和某房地产公司买卖房屋***案...

案例：陈某与某建筑公司和某房地产公司买卖房屋***案 主要考点：违约责任 案情概述 2008年5月5日，A建筑公司与B房地产公司签署《建筑施工协议》，约定B公司将其开发的某楼盘工程委托A公司施工，并以建成后房屋中的5套抵顶部分工程款。

案例评注：武汉地产公司与李某某、詹某某房屋买卖合同***案 基本案情：武汉地产公司系武汉市江岸区汇悦天地项目开发商，于2015年8月14日取得汇悦天地一期1号至9号楼住宅的商品房预售许可证。

陈某无法，只得咨询律师寻求解决办法。分析 房屋查封是指人民***或其他司法机关通过登记机关对房屋进行权属限制，禁止被执行人对房屋权属进行转移或变更。实践中多存在出卖人因其他债务***而使房屋买卖合同所涉房屋被***查封的情况。

法律分析：2015年1月11日，经过南京某房地产经纪有限公司居间，甲乙双方签订一份《房地产买卖合同》，约定乙出卖其位于本市鼓楼区某小区某号某室房屋，双方对于合同价款、支付时间等做了明确约定。合同签订当日，甲按照约定向乙支付了12万元定金，交中介费45000元。

最高院指导案例分析之中介合同***(原居间合同***)

1、以下是对指导案例1号，即上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同***案的详细分析。 案件背景 本案涉及的核心问题是如何理解房屋买卖中介合同中约定的“跳单”行为，以及买方在与中介公司签订中介合同后，又通过另一家中介公司最终签订房屋买卖合同的行为，是否构成“跳单”违约，并因此承担违约责任。

2、最高院指导性案例1号涉及的是上海中原物业顾问有限公司与陶德华之间的居间合同***案。在这个案例中，***主要审视了居间合同中“跳单”行为的认定及处理。该案例的核心在于，陶德华利用了中原公司提供的房源信息，但最终通过其他中介公司完成了购房交易，未支付中原公司任何费用。

3、买受人通过中介购买房屋，若在此过程中又和其他中介方签订了房屋买卖合同并达成交易，通常需要向原中介承担违约责任。以下是对此问题的详细解结合（2021）京01民终4718号案例进行说明。

合作开发房地产资金提供一方不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应...

合作开发房地产资金提供一方不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应认定为借款关系。 分析说明： 在合作开发房地产的情境中，当合同中的一方提供资金，但明确约定不承担经营风险，而只收取固定数额的货币时，这种关系在法律上应当被认定为借款合同关系，而非真正的合作开发房地产关系。

第二十六条：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

当合作合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币时，这种约定符合借款关系的特征，即固定回报且不承担风险。因此，在司法实践中，此类约定通常被认定为借款合同。

例如，在房地产开发领域，最高人民***在2004年出台的司法解释中规定，合作开发房地产合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同，从而认可了借款在房地产开发领域的合法性，并允许借款可以不承担经营风险，并收取固定回报的模式。

只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《最高人民***关于审理涉及国有土地使用权合同***案件适用法律问题的解释》第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

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