房地产行业财务特殊规定

简述信息一览：

• 1、房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定
• 2、房地产开发费用的扣除标准
• 3、求房地产开发企业的财务制度
• 4、房地产公司的日常账务处理有哪些
• 5、从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时有何特殊规定?

房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定

1、房地产企业所得税汇算清缴的特殊规定 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。由于房地产开发企业性质比较特殊，因此，在企业所得税汇算清缴时，税法也有特殊规定。

2、对于房地产企业来说，所得税的清算并不在开发项目完工时进行，而是在年终汇算清缴时完成。在你单位的楼盘完工后，可以进行收入、成本的结转，按照结转后的利润预缴所得税。在计算预交所得税时，有一项重要的规定，即可以先用单位以前年度的亏损进行弥补。在弥补亏损后，再按照剩余的利润计算缴纳所得税。

3、当地税务机关确定的计税毛利率为15%，营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，水利建设资金0.1%，土地增值税预征率5%，综合税率为2%。企业所得税汇算清缴表A105010显示历年填制情况如下：2013年至2015年，会计上尚未确认收入，按税收规定以毛利额形式确认计税所得，调增计税所得。

4、汇算清缴结束后，若企业全年应缴纳的企业所得税少于预缴税额，可向税务机关申请退还多余缴纳的部分。企业所得税实行季度预缴，年终汇算清缴，遵循多退少补的原则。对于房地产企业而言，其所得税的清算同样是在年终汇算清缴时进行，而非在项目完工时单独清算。

5、一）关于每季度预交。根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

房地产开发费用的扣除标准

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

企业委托境外机构销售开发产品的，支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失审核确认后准予在税前扣除。企业开发产品转为自用的，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民***规定。

它***用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，财务费用中的利息费用允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除（而不是按发生额扣除）。

求房地产开发企业的财务制度

1、第一条 为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财 务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合施工、房地产开发企业的特点及其管理 要求，制定本制度。

2、为规范公司日常财务行为和财务管理制度，有效运作资产，提高公司的经济效益，严格按《公司法》、《会计法》、《企业财务通则》、《企业会计准则》等有关法律、法规，制定本制度。

3、第一条为了加强公司的财务管理和经济核算，规范公司的财务行为，根据《企业会计制度》和《中华人民共和国会计法》，结合公司的实际情况，制定本制度。第二条 本制度是处理公司财务事项的规范和准则，适用于公司管辖范围内的所有公司和部门。

房地产公司的日常账务处理有哪些

日常账务处理：包括编制凭证、账簿记录、审核原始凭证等，确保财务数据的准确性和完整性。详细解释如下：日常账务处理是房地产会计的基础性工作。会计需要接收和处理与房地产业务相关的各种原始凭证，如购房合同、工程款项支付凭证等，通过编制记账凭证，将数据信息录入账簿。

资产类账目：包括现金、银行存款、固定资产等。其中固定资产如土地、建筑物、机械设备等是房地产公司的核心资产。 负债类账目：如银行贷款、应付账款等，表示公司应承担的债务。 损益类账目：包括销售收入、成本、税金等，反映公司的盈利状况。

房地产行业的往来账主要包括与客户之间的定金、首付款、按揭款项等往来账务的处理，以及与供应商之间的材料***购、工程款项等往来账务的处理。这些往来账反映了房地产企业的资金流动情况。 成本账 成本账是记录房地产项目开发过程中发生的各项成本的账目，包括土地成本、建筑成本、配套设施费用等。

房地产会计主要负责处理与房地产相关的财务活动，包括账务处理、税务筹划、成本控制、预算编制、财务报告编制等。确保所有财务交易都符合当地法律法规，并为管理层提供准确信息。日常账务处理涉及记录收入和支出、审核***与收据、处理银行对账单，确保财务记录准确无误，符合会计准则。

损益类科目则包括经营收入、经营成本、销售费用、经营税金及附加、其他业务收入、其他业务支出、管理费用、财务费用、投资收益、营业外收入和营业外支出等，这些科目反映了企业在一定时期内的经营成果。

房地产企业的会计工作与一般企业的会计业务大致相同，但其特定行业特点使得财务处理更为复杂。房地产企业在资金管理和税务筹划方面尤为突出。由于房地产项目的规模庞大，涉及城市规划和建设，因此获取开发所需的资质和许可证具有明显的行业特征。

从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时有何特殊规定?

1、在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时***以各种形式支付给纳税人的经济利益。

2、第一，房地产开发企业对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。这样规定的目的主要是，抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

3、计算增值额时，需要从转让房地产取得的收入中，减去规定扣除项目后的金额。具体的扣除项目包括土地购买成本，即地价款和相关税费；房地产开发成本，如建筑安装工程费等；以及期间费用，如管理费用、财务费用和销售费用等。应用税率 土地增值税***用四级超率累进税率。

4、房地产企业销项税额 = （全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款） ÷ （1 + 11%） × 11 房地产企业增值税的计算：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照销售额和11%的税率计算应纳税额。在抵减预缴税款后，向税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可结转至下期继续抵减。

5、土增税清算条件：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权。土增税清算指土地增值税清算。

6、法律分析：对于房地产开发企业可以加计扣除。法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

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