房地产企业抵减土地

简述信息一览：

• 1、关于土地价款的抵扣问题
• 2、房地产企业计算土地增值税时土地价款怎样在销项税额抵减中体现
• 3、房地产开发企业当期允许扣除的土地价款,如何计算?
• 4、土地价款怎么抵扣增值税
• 5、土地款抵减增值税账务处理

关于土地价款的抵扣问题

1、法律分析：首先，要明确的是只有“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）”时，土地价款才能在销售额前扣除。如果房地产企业转让土地，适用一般计税的情况，是否可以减去土地价款呢？能减去土地价款的情形只针对“自行开发的房地产项目”。

2、销项税额抵减计算为：销项税额抵减=39000000/09*0.09=32201848。

3、房地产开发企业自持部分物业土地价款可否抵扣 不能抵扣，土地计容部分都应按照相应算土地价款；自持部分虽然不能通过销售变现，但是首先自持部分土地依然归你使用；第二，自持部分土地的建筑依然可以通过抵押、租赁等形式进行资金运作；第三，不管自持部分还是销售部分都是按照整体土地来算，不能分割。

4、账务处理如下：允许扣除的土地价款为销售比例计算：1100万元（50万平方米/100万平方米 * 2200万元）。会计分录如下：借：银行存款 5500 贷：主营业务收入 5000 应交税费--应交增值税（销项税额） 500 土地价款允许抵减的销项税额为100万元（1100万元 / （1+10%）。

房地产企业计算土地增值税时土地价款怎样在销项税额抵减中体现

1、适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2、根据国家税务总局公告2016年第18号第四条，房地产开发企业（一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，***用一般计税方法时，其销售额计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。公式显示，土地款通过调减销售额来减少增值税销项税额，而非直接作为进项抵扣。

3、房地产企业土地增值税的会计核算问题 土地增值税是转让国有 土地使用权 、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人根据土地增值额及超额累进税率计算交纳的税种，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，土地增值税以 纳税 人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

4、在审计实务中，部分企业财务人员在购买取得土地使用权时取得了增值税专用***，但在核算销项税额时，仍错误地将土地价款从售房收入中减除计算销售额。这种操作偏差源于对18号公告的不完整理解，导致企业在销售产品后对土地价款交纳增值税，有违增值税立法初衷。

房地产开发企业当期允许扣除的土地价款,如何计算?

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的***补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除***补偿费用时，应提供***协议、***双方支付和取得***补偿费用凭证等能够证明***补偿费用真实性的材料。

当期允许扣除的土地价款计算方法为：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。举例如下：某甲房地产公司于2018年10月取得土地，支付征地费4000万元、***补偿费800万元。该商品房于2020年3月开始预售，于2021年11月交房。

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款支付的土地价款，是指向***、土地管理部门或受***委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

土地价款怎么抵扣增值税

1、土地价款自销售收入抵减抵扣增值税，营改增后房地产开发企业取得土地使用权支付的土地出让金不是抵扣，而是自销售收入抵减。

2、企业进行账务处理时，土地价款可以抵减销售额，账务处理为：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）32201848，贷：主营业务成本 32201848。在申报流程上，当期允许扣除的土地价款需要填写在增值税附表（三）中的第2行5列，同时也需要填写在增值税附表（一）中的第4行12列，具体流程见附表。

3、土地出让金并非直接抵扣增值税，而是依据国税总局2024年第18号公告，基于销售房地产项目时，以所有价款和额外费用减去对应土地价款后的余额来计算销售额。计算公式为：销售额=（所有价款和额外费用-对应土地价款）÷（1+11%），此过程自然包含了增值税的扣除。

4、土地增值税的抵扣主要依赖于扣除项目的准确计算。在土地增值税的计算过程中，抵扣主要体现在扣除项目上。

土地款抵减增值税账务处理

账务处理如下：允许扣除的土地价款为销售比例计算：1100万元（50万平方米/100万平方米 * 2200万元）。会计分录如下：借：银行存款 5500 贷：主营业务收入 5000 应交税费--应交增值税（销项税额） 500 土地价款允许抵减的销项税额为100万元（1100万元 / （1+10%）。

企业进行账务处理时，土地价款可以抵减销售额，账务处理为：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）32201848，贷：主营业务成本 32201848。在申报流程上，当期允许扣除的土地价款需要填写在增值税附表（三）中的第2行5列，同时也需要填写在增值税附表（一）中的第4行12列，具体流程见附表。

土地款抵减销项的由来 根据国家税务总局公告2016年第18号第四条，房地产开发企业（一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，***用一般计税方法时，其销售额计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

关于房地产企业抵减土地，以及房地产企业抵减土地增值税吗的相关信息分享结束，感谢你的耐心阅读，希望对你有所帮助。