房地产企业涉税风险

简述信息一览：

• 1、不动产登记有哪些涉税风险
• 2、房地产企业,利息资本化时点的确定及涉税风险
• 3、房地产开发企业涉税问题与税收筹划
• 4、商业房地产售后回租的涉税风险及注意事项
• 5、房地产开发企业如何规避税务风险?

不动产登记有哪些涉税风险

不动产登记一共有6大环节税收风险点。主要包括：土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售。房地产企业在上述6大环节之中，至少涉及以下30个风险点。

为少交增值税，房地产开发企业可能还存在未按规定预提开发成本、成本费用确认时间不对、未按规定方式摊销梯度土地成本，甚至隐瞒建筑增加原设计成本扣除不该扣除的成本费用、虚列成本费用等违规做法，均存在巨大涉税风险。

风险五：取得的增值税扣税凭证不符合规定，其进项税额不得抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用***、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购***、农产品销售***和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者***。

第第二种情形可确定为共有财产，只是房产共有权的变动而不涉及产权转移，免征契税；后两种情形是一种赠与行为，对于受赠人按照现行政策可以免征契税。夫妻因离婚财产分割免征契税。

契税、土地增值税相关行政法规中均有“先税后证”要求，在交易过程中，税务部门的职责是在不动产的买卖中依法征收纳税人应当缴纳的各项税费，并在纳税人缴纳税费后出具完税证明；不动产登记部门的职责是收到纳税人完税信息后，依法办理相关不动产登记。

其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。 纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。

房地产企业,利息资本化时点的确定及涉税风险

1、总的来说，房地产企业应合理确定利息资本化的开始、暂停及停止时间点，正确进行会计核算与涉税处理。这样能确保资本化利息真实准确，有效防范会计及涉税风险。

2、总之，房地产企业利息资本化一定要合理、正确的确定开始、暂停及停止时间点，并且正确进行会计核算及涉税处理，这样才能确保企业资本化利息的真实准确，防范会计及涉税风险。

3、．银行按揭房款、产权置换、房地置换、土地出让、安置用房、商品房自用、抵债等销售行为，不按权责发生制原则确认收入纳税。以上销售行为，个别企业长期挂在往来账上或根本不在账上反映，尤其是银行按揭和实行分期付款的销售行为，纳税人不按照合同规定及时结转收入，造成当期少缴税款。

4、其次，企业在享受税收优惠时，若未及时进行所得税优惠备案，或者在高新技术企业资格复审时提供的资料不符合条件，都可能导致无法继续享受税收优惠，甚至面临补缴税款的风险。最后，高新技术企业的研发支出资本化不及时，或者在复核和复审过程中过分追求认定指标，也可能导致涉税风险。

5、另外，研发支出资本化不及时也是涉税风险之一。如果符合资本化的部分未及时进行资本化核算，而是直接计入当期费用，将增加营业成本，少计利润，存在少缴税款的风险。在复核和复审过程中，过分追求认定指标也会导致涉税风险。

6、工业企业，先看近三年的报表，收入 成本 费用变化率，税务有专门的软件根据数据能分析出疑点，比如预收账款，长期有大额那么是否有未确定收入的情况，往来账长期挂是否有特珠事项。

房地产开发企业涉税问题与税收筹划

1、有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。

2、而在具体的税务筹划实践中，我们还特别建议房地产老板应高度重视，亲自参与到公司税务管理和税务筹划的实践中来，而不能纯粹交由财务负责人去思考。因为无论是在公司所处的地位、说话的份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等等方面，财务都会受到各种各样的限制。

3、关于调整房地产市场若干税收政策 （1）关于营业税和契税的政策问题。

4、开发环节的纳税筹划 在此，重点讨论开发成本的纳税筹划。房地产企业不同于一般生产制造企业，其生产成本主要集中于土地征用及***费、***性规费、前期工程费、建筑安装费及开发间接费等。 土地征用及***费。

商业房地产售后回租的涉税风险及注意事项

1、因此，商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，如果不能准确界定政策文件适用范畴，极易造成因滥用税收政策而引发相关涉税风险的情况。用租金支出冲抵购房款，调低销售收入，从而错误适用计税基础，存在偷税、漏税的涉税风险。

2、风险二：销售开票未将价款和折扣额分别注明，销售额不得扣减折扣额。

3、需办理一般纳税人资格登记的纳税人填报《营改增纳税人调查核实确认表》、《税务行政许可申请表》（一式二份）和《增值税专用***最高开票限额申请单》（一式二份）。

房地产开发企业如何规避税务风险?

合理利用税收优惠政策，如符合条件的企业可以享受税收减免政策。 合理规划企业财务结构，通过分拆项目、合理利用税收筹划等方式降低税负。 加强内部税务管理，确保财务数据真实准确，避免税务风险。 与税务机关保持良好沟通，了解最新税务政策动态，确保企业遵循最新法规。

加强成本控制和财务管理是房地产企业合理避税的关键。企业应通过精细化管理，降低开发成本，从而减少应纳税额。同时，优化财务管理，合理利用税收政策进行税收筹划，避免不必要的税务风险。合法利用税收扣除项目 在纳税过程中，房地产企业应充分利用合法的税收扣除项目。

房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳增值税，自觉履行增值税纳税义务，否则存在涉税风险。

合理安排工程项目和资金流向 通过合理安排工程项目和开发节奏，以及资金流向的优化，可以合法降低税负。例如，可以根据项目特点选择合适的开发模式，通过合作开发、代建等方式分散风险；在资金运用上，可以通过合理的融资和投资安排，降低资金成本，从而减少税务支出。

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