房地产企业税收问题
简述信息一览：
房地产开发商都需要缴纳哪些税和费
1、在房地产开发领域，开发商需要缴纳多种税费，以确保市场运作的公平与规范。首先，销售不动产时需缴纳营业税，其税率通常为5%，根据销售收入来计算。接下来，城建税的税率同样重要，它基于营业税来计算，具体为7%。城建税又分为不同区域级别，乡级为1%，镇级为5%，而县级以上城市则为7%。
2、房地产开发商留作自用的房产在税收方面主要涉及营业税、增值税和所得税。其中，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》以及其实施细则的规定，房地产开发企业留作自用的房产不属于营业税的征收范围。因此，开发商在这种情况下无需缴纳营业税。
3、房地产开发商办房产证要交的税：居民住宅每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本。其它房产建筑面积500（含500）_以下的每宗200元，500——1000_的为300元，1000——2000_的为500元，2000——5000_的为800元，5000_以上的为1000元；如共有权证增收工本费10元/本。
4、在取得土地环节开发商品房等经营性用地时，如果通过招、拍、挂方式获得土地使用权，需缴纳契税和印花税。契税的计算公式为：应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），而在广州地区，这一税率通常为3%。
5、增值税。根据我国相关法律规定，转让购买的房产，要按销售不动产的标准来收取增值税，即一般纳税人税率11%，小规模纳税人税率为5%。企业所得税。根据我国相关规定，取得房产销售收入应并入当期收入总额计算缴纳企业所得税。
6、契税。 建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。 （2）营业税。自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。 \x0d\x0a（3）城市维护建设税和教育费附加。
商业公寓适用房产税吗
1、商业公寓是需要收房产税的。以下是对商业公寓房产税征收的详细说明：征收标准：商业公寓房产税按原值的70%乘2%计算征收。这意味着，房产税的金额是基于公寓原值的一个比例来确定的。
2、商业公寓作为可供人们居住或用于商业活动的场所，属于房产税的征税对象。房产税的历史背景：房产税是我国税收体系中的一部分，其征收有着明确的历史背景和法律依据。从1986年国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》开始实施，到后续试点的推行，都表明房产税是我国税收制度中的重要组成部分。
3、商业公寓自住需要缴纳房产税，具体规定如下：若公寓用于商业用途，则需按照房产原值扣除当地***规定的余值比率后，乘以2%的税率进行缴税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，商住房的产权人应在每年4月份前向房屋所在地地税部门申报并缴纳房产税。
房地产税改革:箭在弦上,何时发出?
月11日，财政部***发布的一则消息称，当日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民***负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。这则消息的正文，连同座谈会日期和标点在内，总计93个字符。
月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。 字短事大，喊了许多年的“狼来了”，或许这次真的箭在弦上。网友纷纷评论：“强烈支持！让拥有多套住房的人多缴税。”“摁住二手房交易，开征房产税，让住房回归住用属性。
最近，房地产税又成为舆论关注的焦点问题，起因是5月11日财政部等4部门召开房地产税改革座谈会，此次会议的主要议题是听取部分省市负责人关于房地产税试点的意见。结合当前部分城市房价出现快速上涨的形势，有人推测房地产税已经箭在弦上。笔者认为，房地产税的实施还面临一系列复杂的难题，欲速则不达。
房产税试点扩容箭在弦上，杭州或将成为新一批房产税征收城市之一。至于时间点，有业内人士预测，房产税试点可能会在明年中央经济工作会议之后出现突破。中央对房地产的态度是要加强地方调控，同时加大保障房的力度。
房地产企业增值税纳税义务发生时间?
房地产企业发生开发产品销售的应税行为后，收到款项时发生增值税纳税义务；没有收到款项的，在取得索取款项凭据时发生增值税纳税义务.所谓取得索取款项凭据是指合同约定付款的日期，未签订合同的，为不动产权属变更的当天；在前两种情况发生之前，先开***的，开具***的时间即发生增值税纳税义务。
房地产企业的增值税纳税义务发生时间是根据***开具时间和任意一种收款方式的到账时间来确定。企业应当在销售货物或者提供服务的时候开具相应的***，并在收到相应款项后进行纳税申报。房地产企业的增值税纳税义务发生时间主要与***开具和收款到账时间有关。
销售发生时间：房地产企业在销售房屋时应缴纳的增值税的发生时间，一般按照房地产企业销售房屋的合同签订时间为准。完工发生时间：房地产企业在完成房屋施工时应缴纳的增值税的发生时间，一般按照房地产企业完成房屋施工的时间为准。
若企业提前开具适用税率增值税发/票，则发/票开具之日即为纳税义务发生时间。对于合同已明确***用直接收款方式的交易，无论是否按时收到款项，均需按照合同中约定的收款时间来确认纳税义务的发生。这意味着，只要合同明确指出收款时间，无论是实际收款之前还是之后，纳税义务均应以此约定时间为准。
纳税人从事金融商品转让的，其纳税义务发生时间为金融商品所有权转移的当天。纳税人发生视同销售服务、无形资产或者不动产的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
契税什么时候缴纳
一般来说，期房的契税交纳时间在以下几个阶段： 期房交付时：很多开发商在交房时代收契税，这主要是因为房屋交易未完结期间存在一定风险，待房屋正式交付并确认后，再进行契税的缴纳更加稳妥。这样做的目的是为了减少购房的风险问题，为交易双方的交易提供更加的安全感。
在各地的房产交易中，房屋契税的缴纳时间有所不同。部分地区规定在交房前缴纳，而有的地方则要求合同签订后10天内缴纳。当前，主流的操作是期房的契税在房屋竣工验收合格，交付使用并办理房产证时缴纳。值得注意的是，房屋交付后尽量不要超过一年，否则将面临滞纳金。
契税的缴纳时间因地而异，但主流操作是在房屋竣工交付使用后或业主办理房地产证时缴纳。具体说明如下：房屋竣工交付使用后：在很多地区，契税的缴纳时间被规定在房屋竣工并正式交付给业主之后。这意味着，在房屋实际入住或使用前，业主需要完成契税的缴纳。
法律分析：期房一般是在交房之前交契税。契税一般是在交房之前统一由开发商进行收取的，只有在你交齐了各种的费用其中也包含契税的情况下，这时候开发商才会分给你办理交房的手续。但是对于契税，要等到土地证和契税证，还有房产证统一下来的时候才会给你。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内。根据目前主流操作，期房的房屋契税缴纳时间为：房屋竣工验收合格，交付使用，办理房产证的时候缴纳房屋契税，房屋交付后尽量不要超过一年，否则是要缴滞纳金。
购房后办理房屋产权转移时缴纳契税。契税是一种在房产交易过程中需要缴纳的税费，其缴纳的时间与购房后办理产权转移的时间密切相关。以下是 在购房过程中，当购房者完成房屋购买并完成产权转移手续时，需要缴纳契税。这一环节通常在购房合同签署之后进行。
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