房地产企业税收检查实施方案

简述信息一览：

• 1、房地产开发企业涉税问题与税收筹划
• 2、房地产开发企业的企业所得税税务处理是怎样的?
• 3、如何加强建筑业和房地产业税收征收管理
• 4、房地产税收政策对房地产的影响

房地产开发企业涉税问题与税收筹划

1、有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。

2、开发环节的纳税筹划 在此，重点讨论开发成本的纳税筹划。房地产企业不同于一般生产制造企业，其生产成本主要集中于土地征用及***费、***性规费、前期工程费、建筑安装费及开发间接费等。 土地征用及***费。

3、二）投资转化技术房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以***用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。（三）税基筹划技术房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。

4、通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、个人所得税、开发商品与出租商品、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等6个方面。例如，预提费用筹划中，房地产开发企业项目完成时可以预提费用，预计该项目以后支出，此费用由财务人员依据经验提取且金额较大，直接计入成本，具有较强的可操作性。

5、房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免***用依照租金计算房产税的方式。

6、纳税意识薄弱 企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。

房地产开发企业的企业所得税税务处理是怎样的?

房地产开发企业的企业所得税税务处理，主要涉及未完工开发产品的税务处理、完工开发产品的税务处理、开发产品预租收入的确认、合作建造开发产品的税务处理、以土地使用权投资开发项目的税务处理、开发产品视同销售行为的税务处理、代建工程和提供劳务的税务处理、开发产品成本、费用的扣除问题以及适用减免税政策。

对于房地产开发企业，因为开发产品周期长，存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。

一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。？（三） 开发产品已取得了初始产权证明。

正面企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造以及其他建筑物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品已取得了初始产权证明。

如何加强建筑业和房地产业税收征收管理

通过对税源信息的综合运用，充分发挥联动机制作用，与纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和统计分析相结合，全面提高税源管理水平，推动房地产业税收征管上新台阶。三是实行房地产业、建筑业协同管理。

我市对建筑业主要***取项目跟踪与以票控税相结合的管理办法，通过该办法在建筑业税收征管当中的运用，取得了一些成绩，并在日常的征管过程中积累了一些经验，特别是最近几年，塔城市地税局建筑业及房地产业的税收呈现较大幅度的增长。

要依靠党政领导，积极争取有关部门的配合，建立起有效的社会协税护税网络。要与房管部门、街道居委会、公安派出所等有关部门和单位建立起护税、协税工作关系，并通过这些部门的支持配合，及时、准确地掌握出租房屋的情况，严格征收管理。要加大双清力度，清理房产税漏征漏管户。

细化管理职责，落实一体化管理的既定目标 我们以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接，房地产税收一体化管理的管理模式初步建立。（一）综合利用信息。

对于建筑业和房地产业而言，增值税的调整将直接影响企业的成本结构与利润水平。一般纳税人需关注销项税额与进项税额的平衡，而小规模纳税人则需精打细算以确保税收负担控制在合理范围内。与此同时，金融业和生活服务业的一般纳税人则需适应较低的税率，以增强市场竞争力。

该局重点从城区入手，将建安房地产业的税收征管全部集中于一个组来实施，实行集中登记，集中管理。通过对单一建安行业、既建筑又开发、单一房地产开发、外来企业与本地企业、重点项目（10万元以上项目）与零星工程项目实行分类管理，有效监控了税源。

房地产税收政策对房地产的影响

1、房地产税收政策对房地产的影响主要体现在促进市场平稳健康发展、减轻购房者与房地产企业负担以及***住房交易活跃度等方面。首先，通过调整优化契税、增值税和土地增值税等税收政策，***能够有针对性地调控房地产市场，助力其止跌回稳。

2、房地产税收政策对房地产市场的影响是深远且复杂的。近年来，为了促进房地产市场的平稳健康发展，***不断推出和优化相关税收政策。一方面，通过降低契税、增值税等税收负担，购房者的经济压力得以减轻，尤其是首次购房和改善性住房需求者受益明显。

3、房产税政策的调整会直接影响到市场对房地产的预期。当***表示要加强房产税征管时，市场通常会预期房价将得到控制，这可能会导致购房需求减少，对房价形成压力。相反，如果房产税政策出现宽松或优惠，市场可能会预期房价将得到支撑并有上涨空间，从而***购房需求。因此，房产税通过影响市场预期间接影响房价。

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