房地产融资监管政策建议
简述信息一览：
黑龙江出新规:禁房企贷款融资拿地
《通知》指出，今后黑龙江省房地产开发企业购置土地资金不能通过金融贷款或市场融资，违规者两年内不能参加土地招拍挂；2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，将全面实行项目资本金监管制度。
黑龙江省住建厅近日联合5部门发文加强全省房地产市场监管，明确全省房企购置开发土地资金不得来自金融贷款，同时对房企按信用评价进行等级分类，实行差异化监管。
这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。 “这不是一个新政策。
“相关调控有利于将高杠杆、高风险的开发商挤出市场，加强开发商降杠杆的意愿。预计未来限房价、竞地价也将成为常态，房企的利润空间也会面临售价和成本的双重压力。这项调控有利于经营稳健、融资成本低的房企拿地，也可以在一定程度上降低土拍竞争热度和土地的溢价率。
月13日，多位房地产业内人士对时代周报记者表示，接下来对地产融资端调控将延续收紧的态势，目的是引导房企融资更加合规。 在“房住不炒”的大方向下，房地产行业迎来了拿地款融资通道被封、融资成本高涨等融资的困局。
三道红线具体内容
法律分析：房地产三条红线的具体内容为：（1）剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；（2）净负债率不超过百分之百；（3）现金短债比不小于一。
三道红线是央行推出的限制房地产的政策，三条红线内容是：剔除预收款后资产负债率、净负债率不超过百分之七货币资金/短期债务，三条红线主要是为了剔除资本金因素，基建投资中包含预算内资金，地产投资中包括公司自有资金和预收款。
“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。
红线一指标：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。红线二指标：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。红线三指标：现金短债比=货币资金/短期有息债务。
金融监管部门对房地产融资实施了什么
自2020年三季度开始，金融监管部门对房地产融资***取了一系列针对性的调节措施。
对于债券兑付困难的情况，鼓励通过协商实现延期或置换；3）激励信托和其他资产管理产品满足房地产合理融资需求；4）促进金融机构提供配套融资支持；5）将房地产贷款集中度管理政策的过渡期延长。
体现了监管层对于房地产金融的态度，即稳定杠杆和融资，避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生，重点也很突出，即保交楼、风险处置、金融消费权益，同时希望向新市民、租赁等新的房地产融资方向转型。
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