房地产重复征税

简述信息一览：

• 1、房地产企业土地增值税清算后再发生新的成本费用怎么账务处理
• 2、房地产企业土地增值税计算印花税可以扣除吗
• 3、房地产开发企业计算土地增值税时,为什么不可以扣除印花税?
• 4、土地增值税清算和企业所得税的问题
• 5、房地产企业预交的土地增值税及附加税,在申报企业所得税时可以扣除...
• 6、房地产销售公司如何缴纳土地增值税

房地产企业土地增值税清算后再发生新的成本费用怎么账务处理

1、第二十五条纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。

2、土地增值税相关政策规定，对非营利的公共配套设施，组成房地产开发成本，应当在计算土地增值税时予以扣除，同时可作为房地产开发费用定率扣除的基数，还可以作为房地产开发企业加计扣除的基数。

3、步骤一：借记“以前年度损溢调整”账户，贷记“应交税金-应交土地增值税”账户。这个分录主要反映的是，因为税法规定而多交的税款，应该被调整到以前年度损溢中，以反映其实际应税状态。步骤二：借记“利润分配-未分配利润”账户，贷记“以前年度损溢调整”账户。

4、房地产收到税务局退回的清算土地增值税，账务处理如下：如果属于本年度的多缴退税，红字冲减之间缴纳税款时的账目，借计应交营业税金及附加，贷计应交税费-土地增值税。

5、对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。从上述规定可以看出，进行土地增值税清算的项目通常是已完工或已转让的房地产，因此，就清算的这一项目而言，后续发生成本和费用的可能性不大。如果税务机关对不符合上述条件的项目进行了土地增值税清算，你可以据此力争。

房地产企业土地增值税计算印花税可以扣除吗

针对房地产企业，其中的印花税计入管理费用，在算土地增值额时不能扣除，但在算企业利润时可以扣除。针对非房地产企业，其中的印花税在转让房产时就在土地增值额中扣除了，所以在算企业利润时就不能扣除了。

不可以直接扣除，非房地产企业可以。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》（财税[1995]48号）文件规定：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。因此不能作为已缴税金重复直接扣除。

土地增值税清算，印花税是可以扣除的。不仅印花税可以扣除、营业税、城建税、教育费附加都可以扣除。在允许扣除的项目里，税金是单独的一项，开发费用中不包括税金。

计算房地产开发企业转让房产土地增值税时，印花税可以扣除。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“关于与转让房地产有关的税金扣除问题 （一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

允许。根据查询华律网显示，开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，房地产企业购买土地时缴纳的印花税应计入管理费用，印花税土地增值税允许扣除。

取得购买土地使用权缴纳的印花税，应该资本化，可以在土地增值税清算中作为开发成本扣除。销售商品房缴纳的印花税属于“与转让房地产有关的税金”，可以在土地增值税清算中扣除。【房地产开发企业已经计入管理费用，不再单独扣；非房地产企业，要单独扣。

房地产开发企业计算土地增值税时,为什么不可以扣除印花税?

针对非房地产企业，其中的印花税在转让房产时就在土地增值额中扣除了，所以在算企业利润时就不能扣除了。所以说，地产企业在以前会计年度中算利润时如果没有扣除印花税，在清算时肯定要扣的；如果在以前年度利润计算时已经扣除了，有相关的凭证证明就不用扣除了。可能你说的情况属于前者。

印花税在企业的会计处理中，是记入到了管理费用中的；只有在房地产开发企业计算土地增值税进，管理费用是可以扣的，（其他企业是不可以扣的），但是是有比例限制的，并不是以实际发生额全部扣除的。

你房地产企业在扣除开发费用的时候，实际上这个管理费用就已经扣了，所以说你在扣的话就重复了计算土地增值税，对纳税人缴纳的印花税是否允许土地增值税税前扣除应区分种情况：非房地产企业转让使用过的旧房。

取得购买土地使用权缴纳的印花税，应该资本化，可以在土地增值税清算中作为开发成本扣除。销售商品房缴纳的印花税属于“与转让房地产有关的税金”，可以在土地增值税清算中扣除。【房地产开发企业已经计入管理费用，不再单独扣；非房地产企业，要单独扣。

土地增值税清算和企业所得税的问题

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第3节第31条的规定，企业所得税法所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税外的各项税金及其附加。根据上面的规定，土地增值税是允许在所得税前列支的。

年度汇算清缴和项目清算的差异（执行的政策不同）房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得纳税，因此，需要按年度进行汇算清缴。年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。

四）省（自治区、直辖市、***单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

土地增值税清算退税款性质为企业所得税应退税款。在企业整体项目清算时，涉及到土地增值税的退税款项，其性质为企业所得税应退税款。具体操作是将项目缴纳的土地增值税总额按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例进行分摊。这样可以确定每个年度应分摊的土地增值税金额。

土增税按项目清算，肯定会影响影响企业所得税，因为土增税计入税金及附加，在利润表中体现。

总体来看，土地增值税和企业所得税都是针对不同的税收征收对象和征收范围，存在一定的联系和区别。土地增值税主要是针对土地资产增值而征收，而企业所得税则是针对企业生产经营活动的利润所征收。此外，两者的计算方法、税率等也有所不同。

房地产企业预交的土地增值税及附加税,在申报企业所得税时可以扣除...

企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。

综上所述，地产开发企业预缴的土地增值税在符合相关条件的情况下，是可以作为税前扣除项的。这不仅有助于减轻企业的税收负担，还有利于企业合理规划财务，提高经济效益。因此，企业在实际操作中应正确理解并应用税法规定，确保税款扣除的准确性和合法性。

企业所得税汇算清缴时，如果是预缴的土地增值税，是可以税前扣除的--- 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，也就是预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税前扣除。

土地增值税可以在企业所得税中扣除。 企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。

因此，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入而发生的预征土地增值税不允许列入当期费用。待项目全部竣工、办理结算后，按照相关规定，再将预征土地增值税结转到经营税金及附加科目，实现企业所得税前扣除。

房地产销售公司如何缴纳土地增值税

预缴税率通常由地方税务机关根据实际情况规定，预缴税率一般低于实际适用税率；企业在项目完工后进行土地增值税的清算，根据实际增值额缴纳税款，多退少补。

- 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 营业税：若能提供原购房***，按差额的6%缴纳；否则，按成交价全额的0.05%缴纳。 印花税：按成交价全额的0.05%缴纳。 企业所得税：按差额的25%缴纳。此外，企业出售房产还需按销售不动产税目缴纳营业税，税率为5%。

在计算土地增值税的应纳税额时，需要先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。

房地产开发商在销售商品房时，并不需要缴纳土地增值税。土地增值税的缴纳，是在开发商取得土地使用权证，进行房屋开发并最终销售给具体业主的整个过程结束后，才会产生。开发商需按照上一年度所在地***公布的土地价格减去本年度所在地***公布的土地价格后的增值部分，按照2%的比例缴纳土地增值税。

第一次是在建筑阶段，企业需根据与建筑公司的合同支付建筑费用，并按照建筑业的营业税政策缴纳相应的税款。第二次则是在房产出售时，企业需根据销售额计算并缴纳销售环节的营业税。综上所述，房地产开发企业在进行房产销售时，需要正确理解并执行税法关于营业税和土地增值税的规定。

房地产企业完成土地增值税清算后，其产生的销售收入需要按照相关税法进行申报和缴纳。清算时，企业需以清算时的单位建筑面积成本费用为基础，这个费用等于清算时的扣除项目总金额除以清算的总建筑面积。

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