房地产企业成本怎么摊

文章阐述了关于房地产企业成本怎么摊，以及房地产企业成本核算实例的信息，欢迎批评指正。

简述信息一览：

建议能直接划分的费用直接计入相关项目成本，不能直接划分的按照工程造价比例进行分摊。共同费用先进行挂账处理，完工后按照成本比例进行分摊。商铺和住宅在高度上不一样，所以所耗费的材料人工也不同，应该先按照各项预算成本进行分摊，待实际成本出来以后再进行相应调整。

国税发[2006]187号第四条（五）规定：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

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确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。（可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分）设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

房地产成本核算主要***用以下几种方法：成本法。成本法是房地产企业常用的一种成本核算方法。它主要关注的是房地产项目的直接成本，包括土地成本、建设成本、相关税费等。通过精确核算这些成本，企业可以了解项目成本结构，为项目决策提供依据。

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房地产开发成本主要包括土地、土建及设备费用，配套及其他收费支出，以及管理费用和筹资成本。土地费用是成本中的主体，约占总成本的80%，其中包括置换成本、批租费用和动迁费用等。房产商需通过土地面积和容积率换算，计算出每平方米商品房所占的土地成本，用于项目的可行性评估。

第一步：确定成本核算对象。第二步：归集开发成本。设置成本核算会计科目，按照集团会计核算制度的要求，核算和归集发生的开发成本及费用。第三步：确定成本分配方法。根据受益原则和配比原则。第四步：在成本核算对象之间分配成本。第五步：计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表。

房地产企业商品房的成本核算过程：商品房开发过程中发生的土地费用、规划设计、基础设施、建安费等所有支出：借：开发成本（按明细核算）贷：银行存款等商品房开发完工后借：开发产品--XXX商品房贷：开发成本计算商品房每平米单位成本。

建筑面积法这种方法以成本对象的建筑面积为依据，无论是一次性还是分期开发。例如，老王的门房每平方米成本高达375元。清算时，区分含利息与不含利息的单位成本至关重要。它是成本分摊的基础。预算造价法按预算造价的比例分配借款利息，如***地产公司实例，1#楼的利息成本逐年计算。

占地面积法占地面积法是按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配的成本分摊方法。以某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元，A、B项目基座占地分别为4000㎡和3000㎡，绿化面积3000㎡为例，计算A项目的土地成本。

第一种，平均分摊法。把一定时间内发生的费用平均摊到每个产品的成本中，它使费用的发生比较稳定、平均。平均费用分摊法是抵消利润、减轻纳税的最佳选择。只需生产经营者不是短期经营而是长期从事某—一种经营活动，那么将一段时期内（如1年）发生的各项费用进行最大限度的平均。

选用评估方法评定估算在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选取两种或两种以上的方法进行评估。

房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。

公式为：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本。接着，对于同一建筑物中包含不同类型房地产的情况，应先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例来分摊土地成本。

按照房地产开发企业会计核算及税法的有关规定，开发的土地成本费用，应当***用占地面积法为基础进行核算。开发成本单价=20000/1000=20元/平方米。

房屋的公摊面积是各产权主共同占有或共同使用的梯间等公共用房设施面积加上外墙水平投影面积的一半。比如说电梯井、设备间、变电室、管道井、楼梯间、公共门厅过道和共用墙体等。简单算法就是公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积，即可得出。

商住用地的土地成本是以平方米为单位分摊到建筑面积之中。这一过程涉及两要素：地价与容积率。具体而言，土地成本的计算是将地价除以一亩地的平方米数，再乘以容积率。以一亩商住用地的出让价为八十万元，容积率为1为例，土地成本的核算方式为：80（地价）/666平方米（一亩）*1（容积率）=1201元。

在中国内地，与建筑面积有关的法规有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》。计算公式：建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积作用：建筑面积是在建筑物进行交易、租赁、抵押、征收税费、缴纳物业服务费、缴纳取暖费等方方面面的基础数据资料之一。

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