房地产企业以土地投资入股都需缴纳哪些税

简述信息一览：

法律分析：以国有土地投资入股视同转让必须缴纳增值税。以国有土地投资入股，投资方可以将土地转让所得税按不超过5年的时间均匀计入相应年度的应纳税所得额，计算企业所得税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

法律分析：企业以土地投资入股，免缴纳增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

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法律分析：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

1、如果双方约定风险共担，则甲可以不交营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，但是签订土地使用权转让合同的，或土地使用权权属变更的双方要缴纳印花税；乙在接受土地使用权时要缴纳契税，开发房产后对外出售则要按照规定缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等。

2、房地产企业纳税的方法：包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税。土地增值税计算的依据是增值额，分为4个级次，即：（一）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，增值税的税率是30%。

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3、向全资子公司转让房产、土地免征契税；同一母公司控制的全资子公司之间转让房产、土地免征契税。

4、综上所述，企业在进行土地使用权投资时，需综合考虑企业所得税、印花税、契税和土地增值税等各项税种，确保税务处理合规。

5、土地使用权出资成立公司需要缴税的税费有：3-5％的契税、营业税、土地增值税、企业所得税和印花税，投资方以土地投资入股，应视同转让无形资产，免征个人所得税。

土地增值税：当土地作为投资进行入股时，会产生土地权属的转移，因此需要缴纳土地增值税。该税种是对土地使用权转让所产生的增值额进行征收的。契税：这是因土地、房屋权属转移而征收的税种。当土地入股时，由于权属发生变化，投资者需要支付契税。

以土地使用权作价入股，企业需缴纳多种税费。首先，需交纳土地增值税、契税、印花税以及企业所得税。对于营业税，根据国家税务总局的通知，以不动产投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担风险的行为，无需交纳营业税。依据企业所得税法第六条，企业以非货币形式取得的收入，应按公允价值确定收入额。

1、根据《公司法》的规定，企业以非货币性资产投资的，应当对非货币性资产进行资产评估，以评估价作为投资额。但企业会计制度规定对以非货币性资产投资的，应以投出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为投资的入账价值。

2、土地使用权出资土地使用权投资是国有企业改革***有的一种土地处置方式，是指国家将一定期限的国有土地使用权投资于改革后新设立的企业，土地使用权由新设立的企业持有。企业可以依照土地管理法律、法规关于土地使用权出让的规定，转让、出租、抵押土地使用权。

3、一种观点认为：以土地使用权作价入股，不同于转让，两者根本的区别是：国有土地使用权入股是将土地使用权作为新的公司的注册资本金，是提供土地使用权的一方履行出资义务，将土地使用权变更登记到公司名下的行为。公司法也规定了土地使用权可以作为出资。

4、【例】：2005年6月某集团股份有限公司A，拟出让取得的土地使用权，对其子公司B房地产开发公司进行投资，该土地使用权账面价值2000万元，经评估后双方确认价值为3000万元。投资前，B公司实收资本1000万元，A公司持有50%，投资前B公司未分配利润-200万元，所有者权益为800万元。

5、甲外商投资房地产开发公司于2010年10月将一座写字楼整体转让给乙公司，合同约定的转让价款为20000万元。

6、二则，以“作价入股”投资，是一种公司成立时的出资方式。按照公司法的规定，出资必须到位，而土地使用权的出资方式必须将土地使用权登记在公司名下。如果拘泥于房地产管理法39条25％的规限，就不具备转让过户的条件，不能过户，出资人将无法完成出资义务。王浩律师毕业于海南大学，硕士研究生学历。

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