房地产企业税收案例分享

今天给大家分享房地产企业税收案例分享，其中也会对房地产企业税收实务深度解析与会计处理的内容是什么进行解释。

简述信息一览：

• 1、营改增后房地产开发商预收款开发票后会计分录怎么处?
• 2、房地产企业新设项目公司拿地税务筹划
• 3、老会计案例解析:大市政配套费交契税,企业吃亏了吗?
• 4、曝光:少数房地产及建筑企业惯用五种偷税手法
• 5、房地产开发企业转让房产“价格偏低”引发税收核定案

营改增后房地产开发商预收款开***后会计分录怎么处?

在此情况下，甲企业收到预收款，但尚未提供应税服务，因此不符合“发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据”的条件，故无需进行税务处理，仅需将收到的款项计入预收账款即可。案例二：提供建筑服务收到预收款的税务处理。

会计处理如下：（单位：万元，下同）1。预收房款 （1）收到预售款时 借：银行存款80 贷：预收账款80 （2）预缴申报 国家税务总局公告2016年第18号文件规定，一般纳税人***取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。

营改增后，房地产企业在预收房款时，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。若对预收款开具***，则达到了纳税义务发生时间，需在机构所在地申报增值税。

说明：对于房地产企业预收款，现在很多地方政策，一般要求不开具***，或者开具零税率***，或者只预缴税款不申报，这些情况下，就不需做以上分录，后续也不需冲销上述分录。而是待达到纳税义务一并申报时账务处理。本文主要涉及在预收房款开具***申报时对重复计税的账务处理。

纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。房地产开发企业***取预收款方式预收的房款，需要预缴增值税。

房地产企业新设项目公司拿地税务筹划

1、双方税收筹划重点在于：出让方V公司，方案一为直接出售，需缴纳税费包含印花税50万元、增值税5000万元、附加税600万元、土地增值税4亿元、企业所得税约385亿元；方案二为出售Z公司100%股份，所需税费包含印花税50万元、企业所得税2亿元，总体税负较低。买受方X公司直接购买资产税负优于购买股权。

2、同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。

3、房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。

4、深入解析地产投融资，特别是招拍挂项目拿地架构、融资架构设计与税务筹划，对于地产从业者来说是至关重要的。2019年5月以来，随着《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号）等监管文件的出台，土地款融资需求显著增加。

5、其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。

老会计案例解析:大市政配套费交契税,企业吃亏了吗?

因此，企业可以将其作为土地成本在增值税计税销售额中扣除，从而降低增值税负担。通过上述分析，我们可以得出结论，大市政配套费作为契税的计税依据是明确的，且其在增值税计税中的扣除是合法且可行的。这对房地产企业而言，无疑能带来实质性的税收优惠。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、***补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

曝光:少数房地产及建筑企业惯用五种偷税手法

1、一些房地产建筑企业惯用五种手法偷税或少缴税款，市地税局稽查局有关人士介绍说，一些房地产企业主要***用五种手法偷税或少缴税款：手法1：虚增成本 少数房地产开发企业从行业经营特点着手，虚增开发产品的成本，以消化经营过程中赚取的利润，达到偷税的目的。

2、企业人力资源浪费，这在绝大部分企业都是存在，只是程度的轻重问题，一个人的事情三个人做，这在中国企业是常有的事情，这对于企业来说就是人员开销导致企业增加不必要的浪费，企业不是慈善机构，多余的闲人，不能起作用的员工就当果断的清除出局。

房地产开发企业转让房产“价格偏低”引发税收核定案

房地产开发企业转让房产时若价格偏低，可能会引发税收核定争议。本文将分享一则案例，探讨“计税依据明显偏低，又无正当理由”如何确定，以及税务机关的自由裁量权限度。案例中，甲公司于2014年以较低价格出售了其开发的商住楼给乙公司。甲公司据此价格申报纳税并缴纳了税款。

这里的“正当理由”主要指直系亲属间的交易，也就是说，能提供证明买卖双方为直系亲属关系，则直接按你的申报价核税，但申报价最低不能低于上次的购置***。

对于明显低于同类商品房的售价的。税务机关可以核定税收。核定你们的税款。

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