房地产占地

本篇文章给大家分享房地产公司楼房超占，以及房地产占地对应的知识点，希望对各位有所帮助。

简述信息一览：

• 1、超占面积是什么意思
• 2、房地产公司土地使用税如何计算?
• 3、当前房地产板块发展存在的主要问题有哪些
• 4、老楼房一般多少年拆除
• 5、业主购74平房屋套内仅40平,如此大的公摊面积到底合法吗?
• 6、房地产开发企业特定业务计算的应纳税所得额

超占面积是什么意思

法律分析：根据字面意思，超占面积就是超过宅基地法定面积的意思。

土地面积超过了规划许可证上批准的面积。“超占面积”指的是建筑物或构筑物实际占用的土地面积超过了规划许可证上批准的面积，在城市规划和房地产开发中，对每一块土地的使用都有严格的规定，包括建筑物的面积、高度、位置等。

超占面积就是实际宅基地占用面积超出批准范围，通俗讲就是没有批给你家却被你家占用的那部分面积。一般动迁是以证载面积和实测面积相结合的方式，是否计入动迁赔偿面积要看你们当地的搬迁政策，通常来讲是不会计算的，毕竟该部分超占面积属个人未经批准的自主行为。

房地产公司土地使用税如何计算?

1、房地产开发企业获取土地使用权时，需从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；若合同未约定交付时间，则从合同签订的次月起缴纳。此税种需在每期开发项目建成并进行预售或销售后，按逐渐减少的模式缴纳，直至销售完毕，纳税义务随之终止。

2、房地产开发企业土地使用税计算如何算房地产开发企业的土地使用税在税款的计算方面并没有什么特别的规定。其计算公式仍然为：应纳税额=计税土地面积×适用税率。

3、房地产开发企业在计算土地使用税时，应以土地使用证上确认的土地面积为计算起点，但需减去配套公共用地的面积。具体计算公式为：（土地面积-公共用地面积）*每平方米年税额，得到最终应缴纳的税额。在实际操作中，企业需确保所提供的土地面积与土地使用证上的信息一致，同时准确识别出配套公共用地的范围。

4、法律主观：计算房产税和土地使用税的方法是：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值征收，从价计征的税率为2％，从租计征的税率为12％；土地使用税每平方米年税额最低0.6元、最高30元，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人均应缴纳。

当前房地产板块发展存在的主要问题有哪些

1、盲目开发建设，房产供需不衔接。一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少***的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，往往使一定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。

2、房地产板块大幅下挫的原因主要是市场环境的变化、政策调控的影响、以及行业内部的一些结构性问题。首先，市场环境的变化对房地产板块造成了显著冲击。近年来，全球经济形势复杂多变，国内外贸易环境趋紧，这直接影响了消费者的购房意愿和能力。特别是在经济下行压力下，人们往往更加谨慎对待大宗消费，如购房。

3、地产板块不涨的原因主要有以下几点：市场需求变化 当前，随着房地产市场的饱和，需求增长放缓。过去几年，楼市调控政策持续收紧，购房者预期发生变化，投资性购房需求减少，导致地产市场需求不足以支撑价格继续上涨。宏观经济环境影响 整体经济环境的波动也会影响地产板块的表现。

老楼房一般多少年拆除

法律分析：***与否并不取决于房屋的年代，而是由市政规划决定。如果***决定进行城市规划，那么即使是年代不久的建筑物也可能被拆除；反之，如果规划中没有涉及到，即使房屋老旧，也不会被拆除。一般而言，商品房的设计使用年限在50至70年之间，但实际***与否与此并无直接联系。

法律分析：我国并没有明确规定楼房多少年后必须拆除。但是一般房子的使用寿命是在30年左右，过了30年房子的质量就会日渐下降，房子的外面也会破烂不堪，影响市容。很多经济发达的城市在楼盘达到30年以后就会拆除，有的甚至不到30年也会被拆除，超过50年的房子就是危房。

法律分析：***与房屋时间长短没有直接关系，拆不***不是看房龄的，要看市政规划，***要规划才会***，不规划的话房龄再长也不会拆。

国家并没有出台具体政策来规定楼房必须拆除的时间。一般情况下，房屋的使用寿命大约为30年，超过这个年限，房屋的结构和外观可能会逐渐出现老化现象。在许多经济较为发达的城市，一旦住宅小区达到30年以上的寿命，可能会被纳入拆除***，有些甚至不到30年也会被拆除，尤其是那些被认定为危房的建筑物。

一般在30年以上的房子就会进行拆除，最多的话也就是30到50年。

老楼房一般多少年拆除目前我国的商品房土地使用年限一般是70年，但是实际的使用年限一般都在50-70年之间，是否***不是看你的楼房使用多少年，而是看市***是否需要使用该地块，或者说开发商是否要发展房地产。

业主购74平房屋套内仅40平,如此大的公摊面积到底合法吗?

1、根据国家相关法规，公摊面积是有法律规定的，相关法规规定的公摊面积比例不得超过建筑总面积的15% ~ 30%。如果开发商在销售房屋的过程中违反了国家的有关规定，则其行为是不合法的，购买者可以通过法律途径维护自己的合法权益。对于业主购买了74平米的房屋，而实际只能使用40平米的情况，需要具体分析。

2、民法典没有规定公摊面积的大小。一般来说，别墅的公摊系数最低，在1%-8%之间，多层洋房在12%-18%，高层的公摊面积系数最大，在25%-30%左右，有的小区高达50%，这样的公摊面积是不合理的。

3、民法典对于公摊面积没有规定。公摊面积以水平投影面积计算，是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊面积=公摊系数*套内面积；公摊系数=整栋楼的公共使用面积/整栋楼的套内面积。

4、占用公摊面积可以先找业主委员会解决，要是不能及时解决，可以找物业管理企业或是房管局，强制要求恢复原样。 公摊面积要避免哪些坑别盲目追求低公摊 公摊面积越小，套内建筑面积就越大，主要是因为房屋建筑面积由公摊面积和套内面积两部分组成。

5、房子公摊面积没有国家标准，但是通常公摊面积不能超过百分之30。各个楼盘因为在自身的情况不同，在此方面也都具有差异性。具体情况如下：一般多层住宅的公摊面积约在10%到13%；多楼层的住房，国家明确规定，在7层以下的住宅的公摊率是7%到12%。7层到11层的住宅的公摊率是10%到16%。

6、目前国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。一般多层住宅的公摊面积约在10％~13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％~15％，点式的楼盘公摊大多在15％~17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。

房地产开发企业特定业务计算的应纳税所得额

1、三）按照规定，对于企业征用耕地，凡是已经缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满一年后开始征收城镇土地使用税，在此以前不征收城镇土地使用税，但是征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税的应从批准之次月起征收城镇土地使用税。

2、特定业务计算的应纳税所得额是指就某项业务计算应纳税所得额，来预缴所得税。例如从事房地产开发等从事特定业务的纳税人，按照税收规定计算的，当期已经实现的特定业务的应纳税所得额。既然是特定业务，一般而言并不是所有的企业都会涉及。

3、“特定业务计算的应纳税所得额”是指：从事房地产开发等从事特定业务的纳税人，按照税收规定计算的，当期已经实现的特定业务的应纳税所得额。既然是特定业务，一般而言并不是所有的企业都会涉及。这里面主要说的就是，房地产开发企业获得的预售收入。

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