非房企转让土地使用权

本篇文章给大家分享非房地产企业出让厂房，以及非房企转让土地使用权对应的知识点，希望对各位有所帮助。

简述信息一览：

卖方税：营业税：（评估价-原价）*5%。土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%。（注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）个人所得税：（评估价-原价）*20%。买方税：契税：评估价*3%。双方税：各一仟左右。

【法律分析】一般来说，***拍卖的房屋，办理过户手续应缴纳的税费跟正常二手房过户是一样的，需要缴纳的税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。

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契税：个人首套普通住宅90平米以下的1%，90-140平米的5%，二套房和140平米以上的住宅3%营业税：不满五年的全额的5%，满五年的免征个人所得税：对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

增值税：当***拍卖的厂房转让时，卖方需要缴纳增值税。增值税的税率依据厂房的使用年限及转让性质而定。对于非住房类厂房，通常需要缴纳土地增值税，其计算方式通常为增值额乘以相应的税率。印花税：买卖双方都需要缴纳印花税。印花税的税率是根据交易金额来确定的，通常为交易价格的固定比例。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。不同持有目的的房地产对应的科目通常，持有投资性房地产对于房地产企业来说属于正常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入。

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《企业会计准则第3号--投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。该准则为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。

例如，待处理财产损失或已失效、已毁损的存货，他们已经不能给企业带来未来经济利益，就不应该再作为资产出现在资产负债表中。按照中国的企业会计准则，符合上述资产定义的资源，还要在同时满足以下条件时，才能确认为资产：①与该资源有关的经济利益很可能流入企业。②该资源的成本或者价值能够可靠地计量。

据我所知，没有这样的明文规定。这个一般是银行对于制造业固定资产贷款项目风险的一种防范措施。

如果开发商不补缴土地出让金，土地仍然是划拨土地使用权，不能补办出让土地使用权。这种情况下，如果要办理房产证，假如是房改房，经市***批准，还是可以申请办理房产证的，可是这种房产证以及土地证不能转让，如果转让则需要补缴土地出让金。如果不是房改房，就基本不可能办理房产证。

取得购买土地使用权缴纳的印花税，应该资本化，可以在土地增值税清算中作为开发成本扣除。销售商品房缴纳的印花税属于“与转让房地产有关的税金”，可以在土地增值税清算中扣除。【房地产开发企业已经计入管理费用，不再单独扣；非房地产企业，要单独扣。

依法收回国有土地使用权的，由原登记机关根据有关批准文件，注销土地使用权登记；依照合同的约定收回国有土地使用权的，由原登记机关根据合同，注销土地使用权登记。第十一条城市市区内未经征收的集体土地依法转为国有后，原土地使用权人拥有该土地的划拨国有土地使用权。

土地增值税根据财税[2006]21号文的规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，属于土地增值税的征税范围；凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则适用财税[1995]48号的规定，暂免征收土地增值税。

属于经营性用途的，按国土资源部第11号令的规定实行招标、拍卖、挂牌出让办理；属于协议出让的，按国土资源部第21号令的规定处置。处置收入按长财产交字[2004]2号文件的规定进行分割。

房地产项目和非房地产项目在统计上有以下区分：房地产项目通常是由房地产开发企业开发的项目，其主体为楼盘或小区，而其他非房地产项目则可能包括办公、公共项目和生产用的厂房等，一般自用，很少买卖。

房地产项目统计房地产项目统计主要涉及对房地产项目的数量、规模、类型等进行统计。包括住宅、商业、工业、公共设施等各类房地产项目的开***况，以及项目的投资额度、建设进度等。房地产市场统计房地产市场统计是对房地产市场的供求状况、价格水平、交易数量等进行统计。

根据制度要求，必须是“房地产开发的统计对象为有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位”。2项目实际已经开工。注意：房地产开发企业开发的项目不一定都是房地产项目，是房地产项目才入房地产库。

如果一家公司同时进行多个项目的开发（比如房地产开发或施工），在财务核算上可以选择两种方式：一种是将所有项目统一核算，每个项目的收入、成本、费用、税金等在公司账上归集，例如将开发成本、建筑安装工程费分别归入“开发成本--**项目--建筑安装工程费”等科目。

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