房地产销售风险案例分析

简述信息一览：

《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。

案情简介：深圳业主黄小姐于2012年3月16日与深圳市*房地产有限公司签订了《深圳市商品房买卖合同》，向深圳市**房地产有限公司购买坐落于深圳市龙岗区*华庭的预售商品房，总价为1302380元。

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案例：陈某与某建筑公司和某房地产公司买卖房屋***案主要考点：违约责任案情概述 2008年5月5日，A建筑公司与B房地产公司签署《建筑施工协议》，约定B公司将其开发的某楼盘工程委托A公司施工，并以建成后房屋中的5套抵顶部分工程款。

周先生将中介公司告上法庭，要求解除合同，返还定金及各种服务费，赔偿解约造成的损失。***最终支持了周先生的诉讼请求。

来看这样一个房地产开发博弈的例子。假定北京市的房地产市场需求有限，A、B两个开发商都想开发一定规模的房地产，但是市场对房地产的需求只能满足一个房地产的开发量，而且，每个房地产商必须一次性开发这一定规模的房地产才能获利。

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对租赁房屋的使用用途约定不明确，承租人对租赁房屋进行超负荷、掠夺性的任意使用，致使租期届满后租赁房屋的租赁状况堪忧，甚至无法继续合理使用。比如，有一典型案例：当事人提***权证所载租赁房屋位于共有建筑的一二楼，用途为“商业用房”，首次承租者将其开设为***场所或者餐饮行业。

该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。

旧改专家李培林在评价此方案时，也盛赞这确实是一个“双赢”的方案：既解决了加装电梯的出资问题，也友好地对低楼层进行了补偿，可谓一举两得，楼上楼下都满意。从媒体报道来看，今年3月份后，全国有十多个城市陆续试点“公交电梯”方案，其中有些是直接照搬杭州、石家庄的经验，有些是在此基础上加了“补偿方案”。

房地产开发的风险主要包括市场风险、财务风险、运营风险和政策风险。市场风险房地产市场变化无常，市场需求和供应关系直接影响房地产开发的成败。市场风险主要来自于市场竞争激烈程度、消费者需求变化以及房地产市场的周期性波动。

市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。

市场风险市场风险是房地产市场中最主要的风险之一。这种风险主要来自于市场供需变化、房地产价格波动以及市场竞争等因素。当市场供应大于需求，或者需求变化时，可能会导致房地产价格下降，从而给投资者带来损失。此外，如果房地产市场出现过度热炒或者过度调控，都可能引发市场波动，增加投资风险。

房地产市场风险主要包括政策风险、市场风险、经济风险和其他风险。政策风险房地产市场对政策具有高度依赖性，政策变动可能带来风险。例如，***调控政策、土地政策、住房政策等的调整，都可能影响房地产市场的供求关系和价格走势。一旦政策调整不利，可能导致市场波动，增加开发商和投资者的风险。

1、三个妹妹目前对老人尽了一定的赡养义务，但那也是法定的义务！即使老人还有其他财产如存款，但只要老人还健在，就不发生法定继承问题。而切老人若以遗嘱形式把老人名下财产单独留给某个子女，也仍然合规定。房屋权属相关案例及答案：物权法案例分析答案内容来自用户：度米文库房地产权属制度案例。

2、这个建筑的权利是由公园的，因为在规划局，这块地是属于公园这边的，A酒店只是签了租赁，而非买卖，所以产权在公园。而A酒店只是投资，无权改建这块土地。

3、融创房地产挪客户商品房预售资金，违反《全国性商品房预售资金监管办法》和《城市房地产管理法》。开发商这种行为严重侵害了购房者的利益，根据《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。开发商如果挪用了预售款，属于违法行为。

4、房地产收益率=无风险利率+风险报酬率+本金等额回收率（基金年存系数）收益法收益法的运用关键是收益额的计算口径与收益率的计算口径要保持一致，有关观点已在前面收益率的求取作了阐述。现就土地估价师资格考试及相关教材中例题餐及其观点，阐述一下收益法的运用。

5、三）工业房地产估价的常用方法成本法。***用成本法。

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